최근 수도권 주택가격 일부가 보합세로 전환하고, 정부의 주택시장 대출규제책과 임대차보호법 개정안이 국회에서 논의되면서 정부의 주택정책의 방향성을 되짚어볼 필요가 있다.
정부의 부동산 대책은 ’수급억제’로 가닥을 잡은 것처럼 보이며, 본질적으로 재고주택의 가격유지가 목표다.
공급단에서는 택지 공급감소(’15.5.26 대책)와 주택멸실량 증가책(’14.9.1대책)으로 이미 공급단 정책의 큰 골자는 잡혀 있는 상태다. 여기에 추가로 내력벽 해제 리모델링 불허도 추가되면 ’90~’95년 준공된 1800만호의 아파트 리모델링도 어려워질 전망으로 신규공급 물량은 감소한다.
수요측면에서도 원리금상환비율을 5%p 상승시킨 가계부채종합대책(’15.7.22)이 ’16.1.1부터 시행예정이고, 최근에는 주택담보대출 심사강화, LTV 60%초과시 분할상환의무화를 추가할 것도 예상된다. 또 전월세상한제 논의 등 수요억제책이 최근 급물살을 타는 중이다.
이를 종합하자면 공급억제-수요억제인데, 이는 재고주택수의 증가 역시 억제하는 것이어서 한국의 인구 천당 주택수 부족 심화로 재고주택 시장의 가격 강세는 유지될 것으로 보인다.
‘공급부족’에 따른 P상승과 수혜주 투자는 유효하다. 하나금융투자는 ’15년이 신규분양 Q의 한 해라면, ’16년은 재고주택가격 P가 상승하는 해가 될 것으로 전망하고 있다. 물론 신규분양 Q의 감소로 건설-건자재 시장 전체로는 부정적인 기류가 있는 게 현실이다.
그러나 재고주택P의 상승은 신규분양가P의 상승으로 주택공급업자의 실적개선으로 연결되고, 신축주택 공급억제는 기존 주택의 B2C 리모델링 전환가속으로 연결되어 마감재 시황은 B2B, B2C 할 것 없이 양호해 질 것이고, 택지공급 억제는 정비사업(재건축-재개발) 활성화로 연결될 것이다.
하나금융투자 채상욱-황주희 연구원은 "이러한 맥락에서 2016년 톱픽스를 현대산업, 한국토지신탁, LG하우시스로 제시했고 삼성과의 협력이 기대되는 KCC도 매수 추천한다"고 말했다.