매년 세법이 개정되면 세간의 이목이 집중되지만 올해는 유난히 많은 사람들이 개정된 세법에 관심을 보이고 있다.
이유는 4월부터 시행되는 다주택자들에 대한 양도소득세 중과세(重課稅)와 관련된 내용 때문이다. 2주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 때는 일반세율에 추가 10%가 가산되고 3주택자는 추가 20%가 가산된다. 세율이 추가되는 중과세 뿐만 아니라 3년이상 보유 시 적용해주던 장기보유특별공제도 배제되기 때문에 3월 이전에 다주택자가 주택을 매도할 때와 4월 이후에 매도할 때 양도소득세는 단순히 추가되는 세율 이상으로 차이가 나게 된다.
예를 들어 2주택자인 김미래씨가 10년 이상 보유한 조정대상지역 내 주택을 매도한다고 가정해 보자. 매도가액에서 취득가액을 빼고 필요경비를 공제한 양도차익이 4억원일 때 3월 이전에 매도했으면 지방소득세를 포함하여 부담해야 할 양도소득세는 약 9500만원이다. 하지만 4월 이후 매도 시에 부담해야 할 양도소득세를 계산해 보면 약 1억 9000만원으로 늘어나게 된다.
3월이 지난 시점에서, 3월 전에 매도하지 못했다면 어떻게 해야 중과세와 장기보유특별공제 배제(이하 중과세 등)를 피하고 세금을 줄일 수 있을까?
# 주택임대사업자 등록을 하자
가장 기본적인 방법은 장기임대주택으로 주택임대사업자 등록을 하는 방법이 있다. 장기임대주택으로 인정 받으려면 구청에 의무임대기간이 8년인 준공공임대주택으로 등록하고 관할 세무서에 사업자 등록을 해야 한다.
다만 임대개시 당시 기준시가 6억원을 초과하는 경우에는 장기임대주택으로 등록해도 중과세 등을 피할 수 없기 때문에 주택임대사업자 등록 전 기준시가를 꼭 확인해봐야 한다. 주택임대사업자로 등록하면 중과세가 배제될 뿐 아니라, 조건이 충족될 경우, 장기보유특별공제 혜택도 유지할 수 있다. 또한 일부 종합부동산세, 재산세, 양도소득세, 종합소득세에 대한 감면 혜택도 받을 수 있다. 단, 각 혜택 별로 요건이 다르기 때문에 이에 대한 확인은 꼭 해봐야 한다.
# 증여를 통해 취득가액을 높이자
주택임대사업자 등록 외에 증여를 통해 세금을 줄이는 방안을 생각해 볼 수 있다. 배우자 증여는 10년동안 6억원까지 증여공제를 받을 수 있으므로 4%의 취득세만 부담하면 주택을 배우자에게 증여할 수 있다. 예를 들어, 2억원에 취득한 아파트가 현 시세(매매사례가) 6억원인 경우 배우자에게 증여하면 배우자의 취득가액이 6억이 되고, 5년이 지난 후에 7억에 매도했다면 1억원의 양도차익에 대해서만 양도소득세를 부담하면 된다. 물론 다주택자는 세대별로 판단하므로 다주택자의 중과세 등을 피할 수는 없다.
하지만 양도차익이 현저히 줄어들기 때문에 절세효과를 볼 수 있다. 배우자 외에 자녀에게 증여하는 방법도 있다. 자녀에게 증여하면 취득가액을 높일 수 있을 뿐 아니라 자녀가 별도세대를 구성하고 있다면 다주택자에서도 배제될 수 있다. 하지만 자녀에게는 증여공제 한도가 10년동안 성년자녀는 5000만원까지만 가능하므로 증여세가 부담될 수 있다.
이렇게 증여를 통해 취득가액을 높여 양도차익을 줄이는 방법을 사용할 경우 주의해야 할 점이 있다. 꼭 증여 후 5년간은 보유하다가 매도해야 증여가액을 취득가액으로 인정받을 수 있다는 것이다. 5년 이내 매도할 경우 당초 증여자의 매수가액을 기준으로 양도소득세를 과세한다는 점을 주의해야 한다.
# 주택 모두 매도계획이 있다면 순서에 주의하자
매도 순서에 따라 세금이 달라지는 건 조정대상지역 내 주택을 양도할 때만 해당되는 것은 아니다. 다주택자가 매도하는 주택은 과세되지만 다주택자가 마지막에 양도하는 주택은 1세대 1주택 비과세(양도가액 9억원 초과분은 과세)되기 때문이다. 다주택자가 가지고 있는 주택을 모두 처분하는 경우에는 양도차익이 적은 주택을
먼저 양도하고 양도차익이 큰 주택을 마지막에 양도하여 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받는 것이 유리하다. 다만 주택 중 조정대상지역 내 주택과 조정대상지역 외 주택이 섞여 있다면 단순히 양도차익으로 판단할 일은 아니다. 장기보유특별공제 배제와 중과세 규정 때문이다. 이 경우는 미리 양도소득세를 계산해보고 유리한 순서로 처분을 하는 신중함을 가져야 한다.
# 중과세 대상인지 다시 한번 확인하자
세법에서 규정한 다주택자의 중과 제외 주택의 범위는 꽤 내용이 많다. 때문에 본인이 조정대상지역 내 주택을 가지고 있더라도 중과세 등에 해당 되지 않을 수도 있다. 수도권∙광역시∙특별자치시(세종시) 외의 지역의 양도 당시 기준시가 3억원 이하의 주택은 보유주택 수 계산시에도 제외되고 상속받은 주택을 5년 내 양도할 때, 장기임대주택을 양도할 때도 중과세 등에 해당되지 않는다. 또한 이러한 주택을 제외하고 조정대상지역 내에 1주택만을 소유하게 되는 경우에도 중과세 등에 해당되지 않는다.
장기임대주택의 경우 8년, 증여 후 양도의 경우 5년이라는 시간이 필요하다. 다주택자의 경우 지금은 매도할 생각이 없더라도 향후 매도해야 할 상황을 미리 대비해야 양도소득세의 부담을 줄 일 수 있다.
<글: 미래에셋대우 손광해 세무사>