정부가 규제와 공급대책을 동시에 발표할 것으로 기대했으나 공급대책은 방향만 담겼고 그린벨트 해제 역시 포함되지 않았다. 세제와 대출 등 모든 분야의 규제가 담겼는데 핵심은 참여정부 시절 수준의 종합부동산세 인상과 다주택자의 대출 규제다.
지난 7월 보유세 개편안 발표 이후 집값이 급등했음에도 8월 27일 내놓은 대책은 아무런 의미가 없는 유명무실 대책이었다. 정부도 이를 인지한 것으로 보이며 이번 대책은 예상을 상회했다. 종부세 인상만으로 주택 매물이 늘어날 가능성은 낮지만 대출을 규제함으로써 신규 투기 수요는 다소 억제할 수 있기 때문이다.
# 서울은 늘 수요는 넘치고 공급은 부족한 지역
주택가격의 변수는 다양하지만 최근 집값 급등은 흔히 이야기하듯 공급부족만으로 설명되지 않는다. 저금리가 야기한 과잉 유동성이 장기화되는 반면 경기가 활력을 잃으며 이 돈이 갈 만한 적절한 투자처가 없는 것이 근본적 문제다. 최근 규제가 강화될수록 지방 주택을 매도하고 서울로 투자가 집중되는 현상이 심화되는 이유다. 주택시장 안정에는 금리 인상이 가장 효과적이겠으나 현재 경제 여건상 의미있는 금리 인상을 예상하기는 어렵다.
게다가 공급 확대책을 쓰더라도 실제 공급까지는 3~4년이 걸린다. 따라서 이번 정책이 반짝 효과에 그치지 않고 중장기적인 효력을 발휘하려면 대폭적인 공급확대 방안 제시로 실제 공급시기까지 심리적안정을 주는 동시에 유동성을 흡수할 적절한 투자상품 제시도 필요하다.
정부는 이에 대응하기 위해 곧 공급 확대와 리츠 활성화 대책을 발표할 전망이다.
구체적인 공급 확대책이 발표될 21일 9.13 대책의 실질적인 영향력을 가늠할 수 있겠지만 일단 연일 지속된 서울지역 주택가격 급등 현상은 단기적이나마 진정될 전망이다.
#넘치는 유동성을 어떻게 조절할 것인가
집값 급등의 원인을 흔히 주택 공급 부족으로 단순화시키지만 서울은 늘 수요는 넘치고 공급은 부족한 지역이었다. 지금은 금융위기 이후 풀린 거대한 유동성의 영향이 더욱 큰 상황으로 해석된다. 경기 우려로 금리인상이 어려운 상황이라 유동성은 계속 넘치는 반면 경제가 활력을 잃다 보니 적절한 투자상품을 찾지 못하고 있다.
올 4월 다주택자의 양도세 중과가 예고된 뒤부터 지방 아파트를 팔고 서울로 매수가 쏠리며 서울 집값이 급등하는 현상이 그 예다. 이번 정책은 예상보다 강했다는 점에서 주택시장은 단기 진정의 효과가 예상된다.
집값 급등으로 피로도 누적된 상태다. 과거처럼 일시적인 효과에 그치지 않으려면 서울 인근에 강력한 공급정책으로 심리적 안정을 주는 동시에 유동성을 흡수할 수 있는 적절한 투자상품 마련이 필요하다. 정부는 주택공급 확대책과 함께 리츠 활성화 대책 발표도 계획하고 있다. 금리 인상이 주택시장 안정에는 가장 용이한 조치지만 현재 경제 펀더멘털 상 단기에 큰 폭 인상이 쉽지 않다.
# 건설업종 투자전략
최근 정부가 공급확대의 방향성을 시사하며 정책 발표를 앞두고 건설주는 급등했다. 기존의 부동산 대책은 주가 하락이라는 공식을 깨고, 한동안 대책만 나오면 오히려 주택가격이 급등했다는 점이 학습효과로 작용했다. 이미 주택 관련주의 주가가 급등한 상황에서 강도 높은 정책이 나오며 분양가와 분양물량이 모두 중요한 건설주는 차익실현이 예상된다.
한국투자증권 이경자-김치호 연구원은 “반면 분양가와 무관하고 분양물량이 중요한 기초건자재의 투자매력은 여전하다”며 “관련주가 모두 조정을 받는다면 시멘트와 단열재 등 기초건자재부터 매수에 나서는 것이 유리하다”고 말했다. 이어 “부동산의 구조화된 상품에 대해 정부의 지원과 관심이 늘어날 전망이라는 점에서 리츠 섹터에 대한 관심도 필요하다”고 덧붙였다.