부동산 간접투자상품인 리츠에는 배당수익(Distribution)을 바탕으로 자본이득(Capital Gain)과 환차익(FX)을 취할 수 있다는 장점이 있다.
또 부동산 직접투자와는 달리 주식으로 거래돼 언제든지 현금화 할 수 있는 특징도 있다. 나라별로 경제상황 및 제도가 조금씩 다르지만 최근 5년 평균 리츠의 배당수익은 국채 10년물 수익을 약 1.85 ~ 5.2%p 상회하는 것으로 확인된다.
이러한 장점들에 기반해서 우리나라를 포함해 글로벌 연기금은 대체투자자산의 비중을 꾸준히 늘려가고 있어 글로벌 리츠시장의 고성장과 투자가 확대될 전망이다.
美금리인상과 美·中무역전쟁으로 인한 글로벌 경기둔화가 위험요인이지만 경기회복세를 바탕으로 임대수익률을 높여나갈 수 있는 국가는 여전히 투자 유망하다. 글로벌 리츠 중 국가별로는 미국, 일본 순, 자산별로는 데이터센터, 오피스, 호텔&리조트 순으로 투자매력도가 높다.
미국의 경우 글로벌 리츠시장 약 65% 비중을 차지한다. 다양한 리츠가 존재하며 임차인 성장에 따라 리츠산업 성장 중이다. 4차 산업혁명에 따라 다양한 기술이 창출되면서 IT 및 스타트업을 위한 시설 및 투자서비스까지 제공하는 리츠상품도 등장했다.
특히 실업률 3.7% 정도로 고용시장이 개선되고 기업실적이 증가함에 따라 부동산 임대수익도 확대되고 있어 서부지역의 오피스나 주거용 리츠에 주목해야 할 필요가 있다. 경제 성장 중인 일본 역시 2020년 도쿄 올림픽을 앞두고 인프라투자가 확대되고 있어 도쿄 중심의 호텔과 상업용 리츠를 눈여겨볼만하다.
기존 일본리츠는 오피스 약 90% 및 상업시설 10%로 구성됐지만 주거용, 산업용, 호텔 등 다양한 기초자산으로 확대 중이다. 지방 부동산 시장 침체에 반해 대도시의 경우 도심지 중심의 실물자산 개발투자와 거래가 활발히 이루어지고 있다.
호주의 경우 외국인(중국)의 부동산 투자로 주택가격 상승했지만 정부의 2017년 하반기 부동산 규제강화로 하락세로 전환했다. 주거목적이 아닌 투자목적의 부동산 구입시 세금혜택 주는 제도(대출이자, 주택수리비 등)가 중단됐고 부동산 대출규제도 강화됐다.
호주는 관광과 광산 리츠가 발달해 있다. 혼합형 리츠 비중 높고 다양한 신재생 산업 투자도 확대되고 있다.
싱가포르의 경우 다양한 지역별 자산배분으로 리츠 시장규모는 10년간 연평균(CAGR) 약 10.8% 성장 중이다.
NH투자증권 김형근-홍지환(대체투자) 연구원은 "글로벌 연기금 운용자산에서 대체투자자산이 차지하는 비중은 매년 증가하고 있고, 국내 연기금 또한 주식과 채권 비중을 점진적으로 축소하고 대체투자자산의 비중을 확대할 계획"이라며 "미국 기준금리 인상에 따라 대부분의 국가가 금리인상을 예고하고 있어 글로벌 리츠지수의 단기적인 조정 있었지만 경기회복 모멘텀이 살아있는 국가를 중심으로 비중 확대를 추천한다"고 말했다.
