저성장시대를 맞아 부동산 시장에서도 작지만 실속있는 물건에 대한 관심이 높아지고 있다. 무작정 대박의 헛된 꿈을 좇는 것보다는 발품을 들여 알뜰 부동산을 눈여겨 보다보면 기대 이상의 수익을 안겨주기도 한다. 자투리경제는 자투리 상가·자투리 주택·자투리 토지·주택 리모델링 분야 등과 관련된 이상혁 더케이컨설팅그룹 상업용부동산센터장의 칼럼을 연재한다. <편집자주>
9억원이 넘는 상가주택 보유자들이 양도세 폭탄을 맞게 됨에 따라 시장의 판도 변화에 관심이 쏠리고 있다.
정부가 지난달 25일 내놓은 2019년 세법개정안에 따르면 9억원 이상 상가주택의 경우 과세특례 적용 기준이 바뀌면서 양도소득세 부담이 크게 늘어나게 됐다.
상가주택으로 불리는 상가 겸용주택은 그동안 주택이 차지하는 면적이 상가보다 큰 경우 전부 주택으로 간주해 1가구 1주택 비과세 혜택과 최대 80%에 이르는 장기보유특별공제를 받을 수 있었다.
하지만 세법개정안이 발효되면 오는 2022년부터 양도하는 상가주택은 주택과 상가를 따로 구분해 주택 부분에 대해서만 비과세와 장기보유특별공제 혜택을 주고, 나머지 상가 부분은 비과세 혜택에서 제외돼 양도세를 부과하게 된다.
이에 따라 당장 양도세를 피해 2022년 이전에 많은 매물들이 시장에 나올 가능성이 클 것으로 부동산 업계는 예상하고 있다.
서울과 수도권의 상가주택 대부분은 약 10년 전과 비교해 몸값이 2배 이상 뛰었을 정도로 상당한 시세차익이 누적돼 있다. 비과세 혜택여부에 따라 내야 할 세 부담 차액이 수억원에 달하기 때문에 이런 건물의 소유주라면 양도세 비과세 혜택이 사라지기 전에 차익 실현을 시도할 가능성이 크다는 전망이다.
그렇다고 일각의 예상처럼 상가주택이 애물단지로 전락하는 일은 없을 것이다. 상가주택 소유주들은 대부분 은퇴를 한 중장년으로, 건물에서 나오는 월세 수익을 주된 수입원으로 하고 있는 이들이 많다. 이들이 상가주택을 팔고 아파트나 단독주택으로 이동하는 일은 극히 드물 것이다. 즉, 이들은 상가주택을 매각한 이후 또 다른 상가주택에 정착할 확률이 높다.
오히려 과거에 양도세가 늘어나면 이로 인해 부동산 가격이 올랐던 것에 주목할 필요가 있다. 시장에 매물이 많이 나오는 2022년까지는 단기적인 홍역을 겪을 수 있겠으나, 중장기적으로는 세금 전가 현상으로 인해 목이 좋은 위치의 상가주택은 몸값이 크게 뛸 수 있다.
결과적으로 이번 세법 개정안은 은퇴 이후 거주와 투자를 한 번에 잡을 상가주택 매입을 희망하는 이들에게 절호의 기회로 작용할 수 있다.
아울러 그동안은 건축주들이 세법을 고려해 상가주택을 지을 때 주택의 면적을 더 크게 짓는 걸 선호해 왔으나 앞으로는 이런 현상이 줄어들 것으로 보인다. 실제로 건물의 최유효이용 측면에서 봤을 때 저층부를 상가로 운영하는 것이 월세 수익을 더 많이 걷을 수 있기 때문에 굳이 주택 면적을 크게 지을 필요가 없어진다는 얘기다.
<이상혁 더케이컨설팅그룹 상업용부동산센터장>