저성장시대를 맞아 부동산 시장에서도 작지만 실속있는 물건에 대한 관심이 높아지고 있다. 무작정 대박의 헛된 꿈을 좇는 것보다는 발품을 들여 알뜰 부동산을 눈여겨 보다보면 기대 이상의 수익을 안겨주기도 한다. 자투리경제는 자투리 상가·자투리 주택·자투리 토지·주택 리모델링 분야 등과 관련된 이상혁 더케이컨설팅그룹 상업용부동산센터장의 칼럼을 연재한다. <편집자주>
# 서울 구로구에 사는 김영철씨(59세)는 준공 25년 이상된 아파트 단지내 상가 점포를 소유하고 있다. 건물의 3층에 있으며 면적은 8평이다. 6개월 전 임차해 있던 피아노 학원이 폐업을 하면서 오랫동안 새 임차인을 유치하는 데 애를 먹자 김씨는 전략을 바꿨다. 벽 페인트 칠을 새로 하고 바닥 데코타일도 새로 깔았다. 그리고 나서 근처 부동산에 사무실 임차인을 구한다고 다시 알렸다. 김씨의 전략은 적중했다. 2주도 채 지나기 전에 소호사무실을 찾던 젊은 부부가 새 임차인으로 들어온 것이다.
최근 자영업 경기 불황으로 장기 공실 문제로 골머리를 앓는 상가 소유주들이 늘고 있다. 입지가 양호하고 컨디션이 좋은 상가는 가격이 비싸 임차인을 구하기 어렵고, 오래된 낡은 건물의 상가는 임대료를 아무리 낮춰도 임차인이 나타나지 않는 경우가 많다.
이럴 때 임대인들은 상가의 활용 폭을 넓혀 볼 필요가 있다. 일반적으로 단지내 상가에는 부동산, 슈퍼마켓, 미용실, 학원, 안경점, 카페 등 근린업종이 들어오게 된다. 하지만 임대인이 꼭 이런 업종들을 고집할 이유는 없다. 특히 건물의 상층부에 위치해 있거나 준공년도가 오래돼 상가로서의 경쟁력이 떨어지는 점포라면 더더욱 다른 용도로의 전환을 고려할 필요가 있다.
최근 서울 및 수도권 부동산 시장을 보면, 자영업 수요에 비해 사무실 수요가 훨씬 많은 편이다. 1~2인 기업이 늘어나는 추세 속에 서울은 물론 전국 각 도시의 도심지역을 중심으로 공유오피스 붐이 일고 있긴 하지만, 이 역시 약점이 없는 건 아니다. 사용 면적 대비 월 임대료가 만만치 않은 데다, 프라이버시 보호 차원에서도 문제가 있다는 지적이다.
때문에 애물단지로 전락한 단지내 상가를 잘만 활용하면 임대인과 임차인이 모두 만족할 수 있는 소호사무실이 완성될 수 있는 셈이다.
그렇다면 단지내 상가는 얼마에, 어떻게 매입이 가능할까? 지역이나 물건에 따라 편차가 크지만 적게는 5000만원 내외로도 매물을 찾아 볼 수 있다. 1억원도 안 되는 돈으로 상가 투자를 할 수 있다니, 매력적이지 않은가. 특히 요즘은 경기 불황으로 급매물이 등장할 가능성이 큰 상황이니, 쓸 만한 단지내 상가를 매입하는 것에 관심을 기울여 볼 만하다.
경매를 활용하는 것도 좋은 방법이다. 통상적으로 상가는 아파트나 주택에 비해 낙찰경쟁이 덜해 일반매매가 또는 감정가의 50~70% 선에 낙찰 받을 수 있기 때문이다.
매입 시 주의사항도 없지 않다. 주변 호실과 구분된 벽체(또는 출입문)가 없거나, 건물 전체로 봤을 때 공실이 과도하게 많은 상가는 가격을 떠나 가급적 매입하지 않는 것이 좋다는 점을 기억하자.
<이상혁 더케이컨설팅그룹 상업용부동산센터장>