저금리 현상이 지속되면서 최근 부동산 투자에 대한 관심이 높아졌다.
특히 은퇴 이후의 삶을 걱정하는 중·장년층에게는 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산이 인기다. 전통적인 투자 상품이었던 주택은 가격 오름세가 둔화돼 매각을 통한 차익을 기대하기가 어려워졌다.
◆ 아직 상권 형성되지 않은 개발 지역 상가
상권이 채 형성되지 않은 개발 지역의 상가 투자는 신중해야 한다. 신도시 상권의 경우 배후 아파트와 인근 업무시설에 상주인구가 채워지기 전까지는 상가 임대나 점포 영업이 활성화되기 어렵기 때문이다. 개발 예정이었던 전철이나 도로 확충 계획이 축소되거나 지연될 가능성도 염두에 둬야 한다. 미래 상권에 대한 예측만으로 상당한 자금을 묻어두기에는 목표 수익률과 투자금 회수기간이 너무 불투명하다. 매각차익을 내려면 상권이 충분히 자리 잡기 전에 진입해야 하는데, 성장할 상권을 골라내는 건 쉬운 일이 아니다.
◆ 도심 주택가를 배후로 한 ‘골목길상권’
실거주 문제와 월세 수입을 동시에 해결하고자 한다면 요즘 인기를 끌고 있는 상가주택을 찾아보자.
도심의 골목길상권은 기존 대형 상권에 비해 투자부담이 적다. 폭등한 임대료를 피해 외곽으로 밀려난 점포들이 자연스럽게 상권을 형성하기 때문이다. 강남대로 같은 유명 상권에 상가건물을 가지고 있다는 자부심보다 실속을 챙기려는 투자자에게 적합하다.
조금 낡았지만 저렴한 단독주택이나 근린상가를 매입한 후 임대에 적합하게 리모델링하는 경우가 많다. 해당 상권에 어울릴 만한 업종을 고려해서 주목 받을 수 있는 인테리어를 해야만 임대하기 좋고 투자금 회수도 빨라진다. 임대할 카페나 레스토랑을 미리 정한 후 맞춤형 리모델링을 하는 경우도 있고, 패션, 카페, 공방 등 다양한 업종을 한 건물에 모아 원스톱 매장을 여는 곳도 있다.
특히 도심 주택가에서 성장한 골목길상권에는 단독주택이나 상가주택을 찾는 중·장년층이 늘고 있다. 본인이 직접 거주하면서 나머지 층은 임대를 놓을 수 있기 때문이다. 특히, 상가주택은 상대적으로 월세 규모가 크고 용적률도 유리해 땅값이 더 많이 오르는 편이다.
◆ 독특함과 차별함이 관건
골목길상권의 특성상 독특한 아이템과 문화를 가지고 있는 상권인지가 중요하다.
서울의 대표적인 골목길상권을 살펴보면 주택가와 함께 규모적으로 성장이 가능한 상권이면서 자연환경이나 여행, 도시산책, 힐링과 예술 같은 문화-인문학 측면에서 차별화된 아이템을 담고 있는 곳이 틈새형 골목길상권으로 인기를 끌었다.
경리단길이나 가로수길, 방배동 카페거리는 이국적이고 새로운 다이닝 레스토랑과 패션매장, 생활용품 공방 등이 선보이며 주목 받았다. 성수동 수제화거리는 제화 공장지대에 공방과 아기자기한 매장이 자리 잡고, 폐건물을 이용한 전시장, 파티 공간이 마련되면서 차별화를 꾀했다. 문래동 예술촌은 문래역 주변의 철공소 밀집 지역에 젊은 예술가들이 작업실을 얻고 갤러리를 열면서, 뒤이어 카페나 레스토랑이 문을 열고 있다. 북촌 한옥마을이나 경복궁 서쪽의 서촌마을은 옛것의 정취를 느끼면서 도시 산책과 관광이 가능한 골목길상권으로 인기를 끌고 있다.
◆ 유행에 민감한 ‘골목길상권’, 출구전략도 마련해야
독특한 콘텐츠로 경쟁을 하는 만큼 골목길상권은 유행에 민감한 편이다. 인기 있는 골목길상권이 뜨고 지는 데 걸리는 시간도 점점 짧아지고 있다. 서울의 대표적인 골목길 상권인 신사동 가로수길이 시들해지는데 10년 정도 걸렸다면 최근 인기 있는 이태원 경리단길에 대한 투자 과열 우려가 나오는 데는 채 3~4년도 걸리지 않았다. 따라서 골목길상권에 투자할 때는 출구전략(Exit Strategy)을 잘 세워야 한다.
단기간 상가건물의 손바뀜이 급증하고 임대료가 치솟으면 해당 상권의 투자 과열을 의심해봐야 한다. 상권이 유명해지고 외부 투자자가 유입되면 금방 부동산 가격이 급격히 오르고 임대료 또한 급등한다.
임대료가 급등하면 임차인 구하기가 어려워지고, 호가나 시세는 비싸지만 실제로는 잘 팔리지 않는 경우도 발생한다. 특히, 누구나 알 만한 프랜차이즈 점포가 입점하기 시작하면 경계할 필요가 있다.
NH투자증권 김규정 연구원은 "신도시 상권 성장에 대한 확신이 부족하고 개발기간이 많이 남았다면 무리해서 상가주택 용지를 분양받기 보다는 도심 주택가 상권의 저가 주택을 공략하는 것이 리스크를 줄이는 방법"이라고 말했다.