의 30억원 이상 초고가 주택 공시가격이 30% 가까이 올랐다. 자료=국토교통부
코로나19의 세계적 확산으로 글로벌 경기침체 우려가 커진 가운데 국내 부동산 실물자산의 가격 하락이 불가피할 것으로 보인다.
초저금리 환경이지만 정부의 고강도 대출규제와 세금중과 정책으로 부동산 시장의 자금유입도 제한적이다.
무엇보다 상가시장 상황이 앞으로 더 악화할 것으로 보인다. 내수 경기 침체가 이어지고 있는 가운데 온라인을 통한 물품 구입 증가로 오프라인 매장 매출이 타격을 받으면서 상가투자 수익률 하락이 지속되고 있기 때문이다.
코로나19 쇼크로 재택근무가 일반화되면서 문화·스포츠 행사가 대부분 중단됨에 따라 유동인구 급감에 따른 국내 서비스업 매출 하락이 지속될 전망이다. 이같은 상황이 장기화 될 경우 임차인의 매출 하락은 불보듯 뻔한 상황이다.
또 호텔의 임대료 하락도 연쇄적으로 발생할 수 있고, 주택시장에서는 예정된 분양물량이 추가적으로 연기되고 주택개발에 필요한 자금조달이 어려워질 것으로 보인다. 비교적 규모가 작은 기업들이 주로 임차하는 중소형 오피스 시장도 국내 경기침체가 장기화됨에 따라 임대료와 가격이 하락할 가능성이 있다.
공유오피스 시장에 대한 우려 또한 크다. 다양한 업체가 모여있고, 공용 공간이 많기 때문에 타인과의 접촉 가능성이 크기 때문이다.
KB증권 김미숙 연구원은 "임차시장의 주요 고객이었던 공유 오피스의 임차 수요가 감소하고 이는 투자시장에도 영향을 미칠 것으로 예상된다"고 말했다.
서울 강남 지역에서도 최대 3억원 내린 급매물이 속출하고 있다. 코로나19와 대출규제 영향으로 초고가 아파트의 거래가 급감한데다 공시지가도 13년 만 최대폭으로 오른 것도 영향을 주고 있다. 공시지가 상승으로 세금 부담이 커지면서 매물을 내놓으려는 매도자들은 늘면서 시장이 매수자 우위로 재편되고 있다.
특히 양도세 중과 면제를 노린 급매물이 속출하고 코로나19 쇼크로 경기침체 우려가 확대되며 현금 수요가 증가해 강남 고가 아파트를 중심으로 가격 하락세가 지속되고 있다.
NH투자증권 김형근 연구원은 “정부가 17.7조원의 추가경정예산을 추진하고 1.25%인 기준금리를 0.75%로 0.5%p 인하했다“며 ”일반적으로 금리 하락은 부동산 시장으로 자금 유입을 촉진하지만 정부의 고강도 대출규제(LTV & DTI)와 세금중과(종합부동산세 & 공시가격 인상)의 영향으로 자금유입 효과는 제한적일 것“으로 전망했다. 김 연구원은 ”다만, 대출규제가 비교적 약한 조정대상 외 지역(경기도 일부 및 지방)으로의 자금유입은 증가할 수 있다“고 진단했다.