사진=픽사베이
신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 리츠(REITs·부동산투자회사) 수익률이 크게 하락한 가운데 성장형 리츠에 관심을 기울일 필요가 있다는 분석이 나왔다.
최근 금융시장에 불안감이 확산되면서 리츠 수익률은 주가 지수를 하회하고 있다. 중위험-중수익 성격의 투자자산인 리츠는 일반적으로 경기사이클 초·중·후반기까지 견고한 성과를 낸다. 하지만 경기악화에 따른 임대수익 훼손 우려가 커지는 경기침체기(Recession)에는 주가지수와 함께 동반 하락하는 경우가 많다.
언택트가 부동산시장 패러다임을 변화시키고 있는 가운데 전통적 면대면 산업에 필요했던 유통-상업-오피스-주택시설에 대한 투자매력을 낮추고 있다.
미국 리츠시장에서 리테일 리츠는 연초대비 48.8% 하락했다. 리테일 부동산 중 식료품 매장과 약국 등 일부 업종을 제외하면 오프라인 매장은 당분간 상당한 침체기를 겪을 것으로 예상된다. 일부 임대료 지불을 유예 또는 삭감해주는 사례도 있다. 이에 따라 리츠 투자자들에게 지급되는 배당금도 축소될 가능성이 있다.
유진투자증권 김열매 연구원은 “도시 오피스 공실률을 낮춰줬던 공유 오피스 산업의 경우 이번 바이러스로 가장 충격을 받고 있는 업종 중 하나”라며 “헬스케어와 오피스 리츠 섹터는 연초대비 각 42.2%, 35.8% 하락한 것으로 나타났다”고 말했다.
오히려 확대되면서 유동성이 부족한 섹터를 중심으로 리츠 낙폭이 확대되고 있다. 자료=NH투자증권
반면 언택트 시대에 필수불가결한 5G통신인프라시설(타워-스몰셀), 클라우드-서버용 데이터센터, 글로벌 온라인 유통체인을 위한 물류 및 냉동창고, 바이오-하이테크산업에 필요한 오피스 클러스터 등 성장형 부동산의 가치는 상대적으로 오르고 있다.
오프라인 활동이 급감하고 재택근무가 증가하는 등 생활의 변화에 따라 리츠 안에서도 차별화가 나타나고 있다. 리테일과 호텔, 리조트 관련 섹터 리츠가 크게 하락했고 데이터센터, 인
프라 섹터가 상대적으로 견조한 수익률을 보였다.
하나금융투자 채상욱 연구원은 “5G시대에 필요한 통신인프라, 아마존-쿠팡 등이 전세계 물류기지로 활용하는 물류센터나 신선배송을 위한 냉동창고들, 또한 구글-페이스북-아마존 등이 전세계 클라우딩 환경을 구축하기 위해서 활용하는 데이터센터와 같은 부동산들을 편입한 리츠들의 시대가 오고 있다”며 “원래부터 이들 부동산들은 성장산업에 해당하는 성장형 부동산이었고 지난 10여년 이상의 투자성과도 S&P500이나 나스닥을 상회했지만 언택트 시대에 이들 부동산은 종전보다도 더욱 높은 수요 속에 부동산 수요가 급증하고 있다”고 분석했다.
NH투자증권 홍지환 연구원은 “미국 리츠 시장 내에서 셀타워, 데이터센터 리츠와 같이 코로나19 사태에도 직접적인 악영향을 받지 않는 섹터, 초대형 부동산 기초자산을 다수 보유하고 있어 포트폴리오 효과를 최대한 누리는 대형 리츠 종목, FFO(Fund From Operations, 배당가능이익)의 배당성향이 상대적으로 낮아 배당금 삭감 및 중단 우려가 낮은 섹터와 종목에 집중하는 전략을 제시한다”고 말했다.
홍 연구원은 “연속적인 기준금리 인하로 시장금리는 가파르게 내려왔지만, 자금조달 우려가 오히려 확대되면서 유동성이 부족한 섹터를 중심으로 리츠 낙폭이 확대되고 있다“며 ”과거 2008년 글로벌 금융위기를 복기해 봤을 때 중소형 리츠 대비 대형 리츠 종목의 낙폭이 상대적으로 작았고 회복시 가격 탄력성도 높았다“고 진단했다.
