규모가 작고 시공수준이 균일하지 않다는 단점이 있다. 오피스텔의 경우도 높은 투자 수익보다는 안정적 임대소득을 꾀한다는 차원에서 접근하는 것이 바람직하다고 전문가들은 말한다. 사진=픽사베이
아파트를 중심으로 규제가 강화되면서 다른 유형의 주거상품에 풍선효과가 발생하고 있다.
상대적으로 다세대ㆍ연립(빌라)주택 거래량이 늘고 있고 주거용 오피스텔(아파텔)에 대한 관심이 높아지고 있다.
◆ 다세대·연립(빌라)주택에 풍선효과
다세대ㆍ연립 거래량은 2년 4개월만에 최대치를 기록했다. 서울시 부동산정보광장에 따르면 6월 서울 다세대ㆍ연립주택 거래량은 이날 기준 5382건인 것으로 집계됐다. 이는 5950건을 기록했던 2018년 3월 이후 최대다.
아직 6월 계약 신고분이 보름이나 남았다는 점을 고려하면 6월 전체 거래량은 6000건을 돌파할 가능성도 엿보인다. 7월 거래량도 벌써 1100여건을 넘어선 상태다.
권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "아파트 보유세가 급격히 올라간 영향으로 빌라나 오피스텔 등의 시세가 올라갈 가능성이 높다"고 말했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "향후 일부 규제지역은 다세대·연립으로 여신규제를 피해 이동하는 모습이 지속될 수 있다"면서도 "그러나 다세대·연립은 아파트에 비해 단지규모가 작고 시공수준이 균질하지 않다는 점에 유의해야 한다“고 말했다. 함 랩장은 ”또 유지관리 및 감가상각에서 불리할 수 있으므로 공급 과잉지역을 피하고 신축 위주로 선택에 신중을 기할 필요가 있다"고 덧붙였다.
◆ 오피스텔, 아파트와 비슷하면서 다양한 특화설계까지 제공
오피스텔의 경우 규제에서 주택보다 더 자유롭다. 상대적으로 대출에서 유리하고 아파트와 달리 청약 제한이 없는데다 당첨자도 가점 순으로 선발하지 않기 때문에 내 집을 마련할 확률이 높은 이점이 있다.
최근에는 아파트와 비슷하면서 다양한 특화설계까지 제공하고 있는 곳도 많다. 오피스텔 거래량도 늘고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올 상반기 오피스텔 거래량은 1만8409건으로 지난해 같은 기간의 1만4417건보다 27.7% 늘었다.
7·10대책에 따르면 기존 1~3%였던 주택 취득세가 앞으로는 2주택자 주택구입시 8%, 3주택 이상과 법인은 12%까지 취득세가 부과된다. 반면 오피스텔은 규제의 영향을 받지 않아 기존과 동일한 취득세 4.6%만 내면 된다.
주거용 오피스텔은 재산세와 양도소득세 등을 낼 땐 주택으로 간주되고 취득세를 낼 땐 업무시설로 간주돼 4.6%의 취득세율을 적용 받는다.
아파트 1채를 가진 1주택자가 오피스텔을 살 경우 취득세율은 4.6%지만 아파트를 매수할 경우 8.0%로 높아진다. 아파트 2채를 가진 2주택자가 오피스텔을 살 때도 취득세율은 4.6%로 동일하나 세 번째 아파트를 살 경우 취득세율은 12.0%로 급등한다.
청약할 때도 오피스텔은 주택으로 계산되지 않기 때문에 오피스텔만 1채 보유하고 있다면 무주택 자격으로 청약할 수 있고 대출할 때도 주택으로 인정되지 않아 주택담보대출비율(LTV) 70%까지 적용할 수 있다.
◆ 투자시 유의점…임대수요·배후 수요 높은 곳 선택해야
최근들어 전용면적 60~85㎡ 면적유형의 주거용 오피스텔이 각광을 받고 있다. 일명 아파텔로 불리는 중형면적의 오피스텔로 주로 택지지구나 역세권 신축일 경우 실 거주와 함께 임대차 전용이 가능해 수요자들에게 눈길을 끌고 있다. 아파트에 비해 대출·청약규제·세금 중과의 수위가 낮아 매매가가 오름세를 보이고 있다.
직방에 따르면 서울지역의 전용면적 60~85㎡이하 오피스텔은 올해 1월 4억4489만원의 평균 매매가를 기록했으나 6월 4억7805만원으로 상승했다. 같은 시기 85㎡초과 유형은 7억7590만원에서 8억5297만원으로 인상됐다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “전용면적 30㎡이하 유형이 공급과잉과 임대수익률 저하로 매매가가 하락하고 있다”며 “반면 실 거주와 임대차를 병행하며 정부의 수요억제 정책을 피할 수 있는 중형 오피스텔이 아파트의 대체재로 움직이고 있다”고 설명했다.
그렇다고 무턱대로 오피스텔 매수에 나서서는 안된다. 입지여건이 우수하고 브랜드를 갖춰 임대수요가 많은 오피스텔을 중심으로 수요가 집중되고 있다는 점을 유념해야 한다.
배후수요가 수익형 부동산 투자 조건으로 자리매김하면서, 업무 ∙ 주거 ∙ 문화 ∙ 상업 등 배후수요가 풍부한 곳을 선택해야 한다고 시장 전문가들은 말한다.
오피스텔이나 상업시설 등 수익형 부동산에서의 배후수요는 공실 ∙ 임대료 등 투자 수익과 직결되기에 오피스텔 투자 시에는 단지를 둘러싼 업무단지 및 종사자 수요를 확인해야 한다고 강조한다.
김지연 KB금융 경영연구소 연구원은 "높은 수익이나 시세차익이 아닌 경우 세제, 임대사업자 관련 규제가 부담이 될 수 있으나 아파트 대비 적용되는 규제가 적어 안정적 임대소득을 원하는 수요가 지속될 수 있다"고 말했다.