[임대차 3법 문답풀이] 전세→월세 전환 때도 전월세전환율 준수해야
[임대차 3법 문답풀이] 전세→월세 전환 때도 전월세전환율 준수해야
  • [자투리경제=박영석 SNS에디터]
  • 승인 2020.07.30 21:12
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계약갱신청구권과 전월세상한제 도입을 담은 '주택임대차보호법' 개정안이 30일 국회 본회의를 통과했다.

계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어난다. 계약 갱신시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한된다.

임차인이 요구한 갱신기간 동안 임대인이 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다.

임대차 3법 중 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 도입하는 내용의 주택임대차보호법 개정안이 30일 국회 본회의에서 통과됐다. 31일 국무회의 의결을 거쳐 바로 시행될 예정이다. 전월세신고제는 준비 기간을 거쳐 내년 6월 1일 시행된다. 사진=픽사베이
임대차 3법 중 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 도입하는 내용의 주택임대차보호법 개정안이 30일 국회 본회의에서 통과됐다. 31일 국무회의 의결을 거쳐 바로 시행될 예정이다. 전월세신고제는 준비 기간을 거쳐 내년 6월 1일 시행된다. 사진=픽사베이

◆ 갱신 요구권의 행사

- 임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있는가

☞ 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 청구가 가능하다. 하지만 앞서 주택임대차보호법이 개정돼 일부 내용이 12월 10일에 바뀌는데, 이때 기준으로는 계약만료 1달이 아니라 2달 전에 계약갱신청구권을 행사해야 하는 만큼 각별히 주의해야 한다.

예를 들어 오는 11월 15일 계약이 만료된다면 1개월 전인 10월 15일까지 갱신 요구할 수 있지만, 12월 20일이 계약 만료일이라면 2개월전인 10월 20일 전에 갱신 요구해야 한다.

 
- 임차인에게 총 몇 회의 갱신요구권이 부여되는지

 ☞ 갱신요구권은 1회에 한해 행사가 가능하며, 이를 통해 2년의 거주기간이 보장된다.

- 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지

 ☞ 그렇지 않다. 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정된다.

-법 시행 시 잔존기간만 있으면 모두 갱신요구 할 수 있는지

 ☞ 가능하다. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권을 부여한다. 다만, 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 한다. 

- 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지

  ☞ 불가능하다.  이번 개정 법률은 존속중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 기체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있다. 다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야 한다(계약금 수령 입증, 계약서 등)
 
- 계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는가
☞ 그렇지 않다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월 지나야 효력이 발생한다. 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야 한다.

◆ 갱신의 거절

-임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있는지
☞ △ 임차인이 1, 2월분 월세를 연속하여 연체한 경우 △1월 연체 후 2, 3월에 지급 하였다가 4월에 다시 연체한 경우 △임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우 △주택 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우 △ 임대인의 동의 없이 전대해 타인으로 하여금 목적 주택을 사용하게 한 경우 △임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의없이 무단 증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우 △임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우 △임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우

- 임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우에는 어떻게 하는지
☞ 임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구 할 수 있다.

 
◆ 임대료 상한

-임대료 상한 제한(5% 이내)은 언제 적용되나
 ☞ 임대료 제한은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용된다.

-임대인이 요구하면 5%를 무조건 올려주어야 하는지
 ☞ 그렇지 않다. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한 일 뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있다.

-지자체가 5% 이내에서 조례로 달리 정할 수 있는데, 지역별로 달라지는 임대료 상한은 언제 마련되는지
 ☞ 지자체가 별도로 정하지 않으면 5% 이내가 적용되며, 지자체가 별도로 5% 이내에서 설정이 가능하다.

-계약갱신청구권 행사 시 전세→ 월세 전환이 가능한지
☞ 개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세→ 월세 전환은 임차인 동의 없는 한 곤란하다. 다만, 동의에 의해 전환하는 경우에도 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 법정 전환율이  적용된다.
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 '10%'와 '한국은행 기준금리(현 0.5%) + 3.5%' 중 낮은 비율을 적용한다. 현재 기준금리가 0.5%이니 전월세전환율은 4.0%다.


◆ 집주인 변경
 
-계약갱신청구권 제도가 도입되는 경우 임차인이 거주하고 있는 주택은 매도할 수 없는지
☞ 그렇지 않다. 임차 중인 주택의 매도는 아무런 영향없이 가능하다.

-법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 기존 임차인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신 요구 가능한지
☞ 가능하다.

-법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 바뀐 집주인이 직접거주를 희망하는 경우 기존 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지?
☞ 가능하다. 다만, 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신 거절의 의사표시를 해야 한다.



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