- 자투리 투자 포인트
전세 수요가 꾸준한 가운데 전세 매물 잠김 현상이 뚜렷해지면서 내년에도 전셋값이 지속적으로 상승할 것이라는 전망이 많다. 특히 서울과 수도권 상급지는 초강세를 보일 것이라는 관측도 나온다.
매매가에 대해서는 다소 엇갈린다. 내년에 하락세로 전환할 것이라는 견해가 있는 반면 상급지는 고가 아파트 가격이 더욱 상승하고, 반대로 하급지는 하락 또는 보합세가 이어지면서 양극화가 심화할 것이라는 전망도 나온다.
◆ 내년 매매 0.5% 하락, 전세 5.0% 상승 전망
김성환 건설산업연구원 부연구위원은 내년 주택 및 부동산 경기 전망에 대해 "임대차 3법은 임차인의 권익보호를 위해 제정됐으나 제도 초기 매물 잠김 현상을 피하기 어려울 것"이라며 "고정 수요 및 3기 신도시 사전청약 등 임차 시장 유인 요인이 남아있어 올해보다 상승폭을 키울 것"이라고 전망했다. 그는 내년 전세가격 상승폭이 5.0%에 이를 것으로 관측했다.
그는 "전세가 상승률이 매매가 상승률 보다 높다"며 "지난 2016년 이후 매매시장에 대한 관심이 부각되면서 전세가 상승률 대비 매매가 상승률이 높았으나 최근 역전됐다"고 설명했다.
반면 주택 매매 가격은 하락할 것으로 전망했다. 수도권 주택가격은 0.7% 하락하고, 지방은 0.3% 내릴 것이라며 전반적으로 전국의 주택 매매가격은 0.5% 하락할 것으로 봤다.
그동안 각종 부동산 대책으로 갭투자는 10% 대로 감소한 것으로 추정되고 있고, 법인의 경우 매수보다 매도세가 커졌다고 김 부연구위원은 설명했다.
한편 올해 7월까지 매매가 수도권 상승률은 13.1%로 집계돼 7월 누적은 물론 연간 누적 기준으로도 통계 집계 이후 최고를 기록했다. 인천은 2008년 8월 이후 139개월만에 전고점을 갱신했다.
◆ 주택 실수요자, 내년 6월전 법인·다주택자 급매물 공략하라
부동산 칼럼니스트 아기곰은 내년에도 서울과 수도권 등의 상급지는 매맷값과 전셋값 모두 상승세를 이어갈 것으로 전망했다. 아기곰은 "부동산 대책에 따른 매물 잠김으로 공급이 줄어든 상황에서 전세난에 염증을 느낀 세입자들이 아파트 매매에 나서고 3기 신도시 대기 수요가 늘면서 가격이 더욱 상승할 가능성이 높다"고 말했다.
전세값 상승도 올해보다 가파르게 진행될 것으로 예상했다. 학군, 직주근접 수요는 그대로인데 실거주자 의무 강화로 임대 물량이 대폭 줄고 그나마 예정된 신규 물량도 월세로 나올 가능성이 높다고 봤다.
아기곰은 내집 마련 실수요자들은 급매물을 적극 공략할 필요가 있다고 설명했다. 정부는 6.17 대책을 통해 법인의 종부세 부담을 대폭 늘렸고, 7·10 대책에선 다주택자의 양도세를 2주택자는 20%, 3주택자는 30% 중과했다. 단기보유 양도소득세도 1년 미만은 70%, 2년 미만은 60%로 대폭 올렸다. 다만 양도세의 경우 내년 6월까지 유예기간을 둬 5월 말까지 시장에서 급매물이 다수 출회될 수 있다는 것이다.
그는 "무주택자는 내년 5월말까지 법인이나 다주택자가 세금 부담을 피하기 위해 내놓을 급매물을 공략해야 한다"며 "1주택자는 일시적 1가구 2주택 전략을 통해 상급지로 이동하는 전략이 필요한데, 임대 만기 6개월 이상 남은 매물이나 입주 가능 매물을 사들여야 이익을 볼 수 있다"고 말했다. 그는 "다주택자는 주택 수 축소를 통해 총자산을 줄이고 순자산을 지키는 투자전략이 필요하다"고 말했다.
그는 "집값과 전셋값을 동시에 잡기 위한 궁극적인 해결책은 공급"이라며 "정부의 부동산 대책이 오히려 충남 세종, 경기 김포, 부산 해운대구, 서울 ‘노도강(노원·도봉·강북)’ 등 지역에선 부동산 가격에 불을 지핀 역효과를 냈다"고 진단했다.
