'우선공급 토지주에 '1+1' 허용', '전매제한·실거주의무 미부과', '토지등소유자의 선호에 따라 85㎡를 초과하는 중대형 평형 공급' , '자체 추진시 수익률 보다 10~30%p 추가 수익 보장' 
 
정부는 지난 4월14일 발표한 도심 공공주택 복합사업에서 해당 지역 토지 소유자들에게 상당한 혜택을 주는 듯한 내용을 적극 부각시키고 있다.

당초 예상과는 달리 사업을 추진하는 과정에서 발생하는 문제점과 사업지연에 따른 피해 등에 대한 정확한 설명은 뒷전이다.

상세한 사업계획 보다는 '빠른 공급과 낙후된 주택환경 개선'이라는 목적 달성에만 연연해하고 있는 형국이다.

정부는 이번 발표에서 우선공급을 받는 기존 토지 등 소유자에 '전매 제한' '실거주' 등에 예외를 허용하겠다는 방침을 제시했다.

이들 소유자가 등기 후 전매를 제한받지 않고 실거주 의무도 부과되지 않으며, 선호에 따라 85㎡ 이상 중대형 평형도 공급받을 수 있도록 하겠다는 것이다.

또 종전자산의 규모가 큰 경우 주택을 하나 더 허용하는 '1+1' 공급(추가되는 1주택은 60㎡ 이하)도 일부 허용할 방침이다. 이와 함께 2·4대책 이후 상속이나 이혼으로 권리변동이 발생하더라도 우선공급권을 받을 수 있도록 예외 사유도 명시할 방침이다.

국토부는 '토지주 수익'에 대해서도 재차 강조했다. 사업 효과 분석에서 이들 후보지 13곳은 용도지역 상향 등 도시계획 인센티브를 통해 용적률이 민간 개발 대비 평균 56%p(현행 대비 213%p) 상향하는 것으로 나타났다는 게 국토부의 설명이다.

이를 통해 공급 세대는 구역별로 평균 약 251세대(34%)가 늘고, 토지주 우선공급가액은 시세 대비 평균 66.3% 수준에 이를 것이라는 게 당국의 예측이다.

종전자산가액에 대비 시세차익(시세-우선분양가액)인 토지주 수익률이 평균 28.2%p 높아지고, 토지주 평균 분담금도 기존 사업에 비해 약 41.7% 감소한다는 계산이다.

자료=국토교통부


■ 보여주기식 전시행정…개발 장점만 부각

국토부는 현재까지 통합지원센터를 통해 신규 사업에 대한 950여 건의 컨설팅을 지원하고 432곳 후보지를 제안받았다고 밝혔다. 지자체 제안이 362곳, 민간 제안이 70곳으로 지난 3월31일 1차 선도사업 후보지 발표 당시보다 91곳이 추가됐다고 설명했다.

국토부 관계자는 "1차 발표 이후 도봉구‧영등포구에서 주민설명회를 열고(금천구‧은평구는 오는 26일 개최 예정) 동의서를 제출받는 등 사업 착수를 위한 절차를 진행 중"이라며 "특히 앞선 1차 21개 선도 사업구역 중 3곳(은평구 증산4‧수색14, 도봉구 쌍문1동 덕성여대 인근)에 대해서는 주민 10% 이상의 동의서를 받아 예정지구 요건을 충족했다"고 밝혔다.

이어 "토지 등 소유자 동의 요건을 확보한 후보지는 오는 7월부터 예정지구로 지정해 신속하게 개발하고, 선도사업 후보지 가운데 올해 주민 동의를 받아 지구지정에 들어가는 경우엔 2‧4대책 당시 밝힌 최고수익률(민간 재개발사업 대비 30%p 증가)을 보장한다"고  덧붙였다.

■ 국회 입법 논의 지지부진…신규택지 연기 이어 주택공급 방안 차질 우려

2ㆍ4공급대책의 선도사업 후보지들이 발표됐지만 이를 뒷받침한 제도 기반 마련 작업이 지지부진한 상태다. 일각에서는 LH 사태의 여파로 11만가구 규모의 신규택지 후보지 발표가 하반기로 연기된 상황에서 도심 주택공급 대책의 시행 시기도 지연되는 것 아니냐는 우려가 나온다.

국토교통부는 주택공급 방안의 선도사업 후보지 발굴을 완료했다. 지난 3월29일 10만㎡ 미만의 소형 저층 주거지를 신속히 정비하기 위해 관리지역으로 지정해 사업을 추진하는 소규모 주택정비 관리지역 선도사업 후보지 20곳(1만7000가구)이 발굴됐다. 도시재생지역 내 쇠퇴한 지역의 주거재생을 촉진하는 주거재생혁신지구 선도사업 후보지도 7곳(3700가구)도 선정했다.

국토부는 도심 역세권과 준공업지역, 저층주거지 등을 공공이 참여해 개발하는 ‘도심 공공주택 복합사업’의 선도사업 후보지로 1차(2만5000가구)와 2차(1만3000가구)에 걸쳐 총 34곳을 발표했다.

하지만 주택공급 방법을 실행할 수 있는 법적 기반이 마련되지 않은 게 문제다.

국회 국토교통위원회는 지난 3월28일 열린 법안심사소위원회에 2ㆍ4대책 후속법안인 ‘도시 및 주거환경정비법 개정안’과 ‘공공주택특별법 개정안’, ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 개정안’, ‘도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법 개정안’을 상정했지만 별다른 결론을 내지 못한 것으로 전해졌다. 5월 임시국회에서 논의가 재개될 수 있지만 여야 지도부 교체 시점과 맞물린 상황에서 임시국회 일정 논의가 지연될 가능성이 높다.

국토부는 선도사업 후보지들 가운데 주민동의 절차를 거쳐 오는 7월에 예정지구 지정을 추진할 계획이다. 이를 위해서는 5월중으로 관련 법안들이 처리돼야 하위법령 개정작업이 이뤄지고 7월 예정지구 지정이 가능하다.

■ 사업에 대한 정확한 이해 부족…주민들 의견도 분분

관련 법령 정비가 늦어지면서 구체적인 실행계획 및 보상안 조차 윤곽을 드러내지 못하고 있다. 이같은 영향에 해당 지역 주민들의 의견도 크게 갈리고 있다.

공공복합개발을 찬성하는 지역에서도 주민들이 공공복합개발사업에 대한 이해가 부족하거나 개발 호재만 따지고 있다는 지적도 나왔다. 정비가 된다니까 살기 좋아지고 집값도 오를 것이란 막연한 기대심리만 높아지고 있다.

노후 빌라에 거주하는 일부 주민들은 새로운 아파트가 한 채 거저 생기는 것으로 알고 있고, 일부 상가주들은 새 아파트 외에 상가도 새로 가질 수 있다는 생각을 하고 있는 것으로 전해지고 있다. 

공공주도 재개발은 일반적으로 사업성이 없는 지역에서 진행되는 경우가 많다. 사업성이 없는 곳, 즉 기존 토지주들이 너무 많고 준공후 세대수가 당초 예상보다 적은 지역, 또 용적률을 높여도 사업이 진행되기 어려운 곳 위주로 사업이 추진되는 경우가 일반적이다.
 
하지만 고밀도 지역이 아니더라고 도시계획이 입안된 지역이라 도로정비도 잘돼 있고 재개발이 논의되지 않았던 곳이라면 얘기는 달라진다. 저층 위주지만 주변 환경이 쾌적해 굳이 재개발 필요성이 없는 곳도 많기 때문이다.

특히 상가가 밀집된 지역의 경우 거세게 반발하고 있다. 

이에 따라 자칫 공공주도 재개발 사업이 주민들간 반목과 분란만 조장하는 사업이 되지 않을까 우려하는 시각이 많다.

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