도심 공공복합사업 중 역세권의 경우 용적률을 최대 700%(준주거 상향 + 법적상한 148%)까지 완화해 주거상업고밀지구로 개발하겠다는 것이 골자다. 하지만 용적률을 700%까지 완화해주는 것이 사실상 어려울 뿐더러 실현되더라도 주거환경이 크게 훼손되는 문제점이 있다.
700%라는 용적률을 맞추기 위해서는 고밀도 개발이 불가피하기 때문이다. 빽빽하게 높이 지어야만 가능한 수치다.
우선 700%까지 완화해준다는 것은 불가능할 것으로 보인다. 정부가 지금까지 3차 도시 공공복합사업 후보지를 발표한 결과를 보면 이 기준이 적용된 곳이 단 한곳도 없다.
특히 주변 지역이 저층주거지일 경우 일조권·조망권이나 교통인프라 등 기반 시설 등의 문제를 유발할 가능성이 크다는 점에서 용적률 700%는 헛구호일 공산이 크다.
용적률 500% 이상인 아파트 단지에서 3시간 이상 일조권이 나오는 곳이 거의 없다는 분석도 있다.
민간 재개발 사업보다 용적률을 높인다는 것은 결국 토지주들 이익보다는 공공 개발에 비중을 둬 공공이익과 수익률을 높이기 위한 것에 불과하다는 비난이 제기되고 있다.
■ 용적률 700%는 헛구호
정부는 지난 3월31일 첫 선도사업 후보지로 금천구, 도봉구, 영등포구, 은평구 등 4개구 총 21곳을 선정했다. 이 지역에 대해 용도지역 상향 등을 통해 평균 238%의 용적률을 적용해 2만5000가구의 주택을 공급하겠다고 밝혔다. 우선분양가액은 시세 대비 평균 63.9% 수준이고, 토지주 수익률 평균 29.6% 포인트 향상된다고 설명했다.
지난 4월14일 강북구와 동대문구 등 13곳을 2차로 선정했지만 평균 용적률은 353%였다. 정부 발표 내용에 따르면 용도지역 상향 등을 통해 2차 후보지 평균 353%의 용적률을 적용해 1만2900가구의 주택을 공급한다. 우선분양가액은 시세 대비 평균 66.3% 수준이고, 토지주 수익률 평균 28.2% 포인트 향상된다.
지난 5월12일에는 대구 2곳, 부산 2곳 총 4곳을 3차 선도사업 후보지로 발표했다. 이 곳 역시 평균 용적률은 289%였다. 분양가액은 시세 대비 평균 74% 수준이고, 토지수 수익률 평균 13.9% 포인트 향상된다고 밝혔다.
지금까지 발표된 세 곳의 용적률은 238%, 289%, 353%로 700%에 크게 못미친다. 하지만 정부가 1차 설명회 때 배포한 자료에는 "도시규제 완화를 통해 주택을 획기적으로 공급한다"며 용적률 최대 700%를 제시하고 있다.
■ 용적률 완화해도 실제 늘어난 분양주택은 25% 불과
기부채납비율에 대해서도 논란이 일고 있다. 역세권 용적률을 700%까지 완화해주는 등 대도심 역세권 고밀개발을 추진하고 있지만 막상 내막을 들여다보면 사업성이 기대했던 수준에 미치지 못한다는 지적이다.
16일 서울시에 따르면 최근 시의회는 도심 역세권 용적률을 최대 700%까지 완화하는 대신 늘어난 용적률의 50%를 기부채납하는 '도시계획 조례 일부 개정조례안'을 의결했다. 이어 공공기여 중 70% 이상을 공공임대주택으로, 나머지 30%는 공공시설을 짓도록 했다.
앞서 지난 1월 준주거·준공업·상업지역에만 적용할 수 있는 복합용도 개발을 역세권 일반주거지역까지 허용하고, 용적률을 최대 700%까지 올릴 수 있도록 하는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)’ 시행령 개정안이 국무회의를 통과했다. 당시 시행령에는 공공기여 비율 및 공공임대주택 비율을 조례 위임사항으로 규정했다.
특히 서울시는 늘어난 용적률 중 공공기여 외 나머지 절반을 분양주택(50%)과 민간임대주택(50%)으로 건설하는 방안을 검토하고 있다. 사실상 분양주택은 증가 용적률의 25% 수준이다.
때문에 제3종 일반주거지역(용적률 300%)이 준주거 지역으로 종상향하고 용적률을 700%까지 받는다고 해도 실질적인 혜택이 주어지는 용적률은 100%에 불과하다는 것이다.
■ 정부가 '선도사업'이라고 이름을 붙인 이유
정부는 주택 공급 공급계획을 밝히면서 '선도사업'이라는 용어를 사용하고 있다. 이는 2.4대책의 법적 근거가 없기 때문에 붙어진 이름이다. 현재 2.4대책 관련 입법안이 상임위원회인 국토교통위원회 법안심사소위원회에서 3개월째 계류 중이다. 2.4대책을 진행하기 위해서 법령 근거를 마련해야 하지만 현재 여야가 합의하지 못해 국회 본회의에 상정조차 못한 상황이다.
용적률과 건축규제 완화 등 인센티브를 약속했지만 법안이 마련되지 않은 상태라서 구체적인 내용은 확정할 수 없는 상태다. 국회 내부에서도 현금청산 기준이 실거주자에게 피해가 갈 수 있다는 지적이 제기되면서 이에 대한 대대적인 손질 가능성도 배제할 수 없다.
권대중 명지대 부동산학과 교수는 "법적 근거도 없는 새로운 공급방안은 현재 동의률을 낮게 측정해서 선도사업으로 지정한 것이어서 제대로 진행될 가능성은 낮다"고 말했다. 사업 일정상 동의율 10%를 확보하고 예정지구 지정 후에는 1년 안에 토지주 3분의 2(면적기준 2분의 1) 이상 동의를 받아야 사업이 확정된다.
송승현 도시와경제대표는 “10%의 주민동의율 자체가 약하다. 수요자들의 정확한 니즈를 판단하는데 한계가 있다”며 "특히 사업 추진이 확정되기 위해서는 지구 지정 1년 이내 토지주 등 3분의 2 이상의 동의가 필요한데 현실과는 괴리가 크다”고 설명했다.
김예림 법무법인 정향 변호사는 "공공 정비사업의 경우 일반 민간 재건축보다 동의률을 낮게 설정해 시작을 용이하게 만들었지만, 달리 말하면 반대 세력 비중이 높을 수도 있다는 것을 방증한다"며 "사업 시작에는 유리할 수는 있어도 진행에는 불리할 수 있다"고 지적했다.