[공공주도 재개발의 허와 실⑪] 발표 때마다 되풀이 되는 장밋빛 전망

"2·4대책 관련 지역 주민들의 높은 호응을 바탕으로 예상보다 많은 물량의 사업 후보지가 빠른 속도로 발굴되고 있는 상황입니다"

김수상 국토교통부 주택토지실장은 지난 26일 도심공공주택복합사업 4차 선도사업 후보지로 서울 5곳, 인천 3곳 등 총 8곳을 선정했다면서 "신속한 사업추진을 통해 조속한 주택공급과 주거안정으로 이어질 수 있도록 후속조치에 만전을 기하겠다"고 말했다.

이번 4차 발표로 도심복합사업 후보지는 총 46곳으로 늘었다. 지난 3월부터 거의 매달 후보지를 발표해오고 있고, 발표를 할 때마다 주민들이 높은 호응도를 보이고 있다는 점을 발표 때마다 매번 되풀이하고 있다. 

■ 자화자찬식 정책 홍보

지금까지 4차례 발표 내용을 들춰보면 여전히 장미빛 전망 일색이다. 용적률이 상향됐고, 자체개발 때보다 공급 가구수가 늘어나고, 토지주 수익률도 향상되고 있다는 것을 매번 강조하고 있다.

이번 4차 발표 때도, 용적률이 평균 76% 포인트 상향되고, 공급가구도 도시규제완화 및 기반시설 기부채납 완화(15% 이내) 등을 통해 자력개발 대비 구역별 평균 약 396가구(37.8%) 증가하는 것으로 분석됐다고 설명했다. 또 토지주 수익은 공급물량 증가에 따른 사업성 개선을 통해 우선분양가액이 시세대비 평균 69.4% 수준으로 예측됐으며, 이에 따라 토지주 수익률도 평균 24.0% 포인트 향상되는 것으로 나타났다고 장점을 거듭 부각시켰다.

그러면서 발표된 후보지 46곳중 12곳은 사업의 첫 관문인 주민 동의율 10%를 달성, 예정지구 요건을 충족했다고 강조했다. 실상 10% 달성이라는 것은 그리 어려운 목표치가 아니다. 10명중 1명, 100명중 10명이 재개발에 동의를 하는 것으로 10%가 동의를 했다고 해서 마치 사업이 본궤도에 오른 양 부풀리는 것을 옳지 않다. 3분의 2 이상의 동의를 얻어야만이 사업이 본격 착수되기 때문이다.

제대로 짚어 볼 경우 증산4구역과 수색 14구역 두 곳만이 실현 가능성이 높은 상황이다. 이 두 곳은 주민 동의률 67%를 넘겨 사업 착수 단계에 이르렀다고 볼 수 있다. 나머지는 이제 시작 단계라고 봐야 한다. 

■ "왜 예정지구 지정 '반대' 서식은 없나요"

각 지방자치단체 중 가장 많은 11곳(전체 46곳)의 선도사업 후보지가 있는 강북구청 홈페이지에는 사업 동의서 양식이 올려져 있다. 구청 홈페이지에 들어간뒤 도심복합사업 실무 부서인 '도시계획과'를 입력하면 공공주도 3080+ 주택공급방안 예정지구 지정 동의서라는 안내문과 함께 ▲도심 공공주택 복합지구 지정 제안(예정지구 지정) 동의서_최종(양식)과 대표자 선임 동의서(양식)을 다운받을 수 있도록 하고 있다. 동의서 문의 안내 번호도 적혀 있다. 국토교통부 도심주택총괄과(☎044-201-4385)

'도심 공공주택 복합지구 지정 제안(예정지구 지정) 동의서'를 보면 '본인은 기재된 바와 같이 도심 공공주택 복합지구 지정 제안에 대하여 동의합니다'라는 문구 밑에 자필로 이름을 적고 신분증 사본을 첨부해 제출하도록 하고 있다. 

'대표자 선임 동의서'는 건물 소유자가 여러 명일 경우 복합지구 지정제안, 복합지구 지정, 토지등 사용·수용, 시공자 선정 등 법률행위를 대표소유자가 행하는 것에 대해 동의하는 서류이다. 향후 사업 진행 및 착수에 대한 전반적인 권한을 대표자에게 위임하는 동의서이다.

하지만 이 사업에 반대하는 사람의 경우 문서로 자신의 뜻을 표현할 방법이 없다.

구청 도시계획과 등 관련 부서 직원들에게 따지는 것 이외에는  적법한 절차에 따라 반대 의사 표시를 할 수 없도록 하고 있다.

어떤 사업을 할 경우 반대와 찬성으로 나뉜다는 것이 당연하다는 점에서 찬성과 반대 의사를 개진할 수 있도록 해줘야 하고, 번복을 하더라도 최종적으로 언제까지 찬성과 반대 의사를 최종적으로 표명하면 된다는 식의 안내가 있어야 한다는 지적이다.

이 사업에 반대하는 A씨는 "반대의사를 표명해도 말로만 할 수 있을 뿐 기록으로 남길 수 있는 방법이 없다"며 "구청에서도 찬성 표만을 받는데 급급해하고 있다"고 하소연했다. 그는 "자치구 중에서 총 11곳이나 후보지가 선정됐는데 이중에 한곳이라도 성과를 내야 되지 않느냐라는 압박을 구청 담당 직원들이 받고 있는 것 같다"고 덧붙였다.

■ '도심공공주택 복합사업' 제대로 알기

도심공공주택 복합사업이 정확히 무엇인지 알아야 하고, 확인해야 할 것들이 무엇인지 파악을 하는 것이 중요하다. 물론 정부 주도로 할 경우 공기 단축 등 신속하게 사업이 진행될 수 있고 용적률 상향 등을 통해 총 공급 가구수가 늘어나는 효과가 있다. 하지만 그 이면에는 단점들이 적지 않다.

도심공공주택 복합사업이란 공공재개발-공공재건축과는 다른 개념이다. 성북구 장위8, 성동구 금호23, 영등포구 신길1 등이 공공재개발 지역이다.
정부가 현재 추진중인 공공개발 사업은 ▲ 공공재개발 ·재건축 사업 ▲ 공공주도 정비사업 ▲ 도심공공복합사업(역세권, 준공업, 저층노후)으로 구분된다. 도심공공주택 복합사업은 다시 역세권, 준공업, 저층노후로 나눠진다. 

도심공공주택 복합사업은 소유주 동의 10%를 받으면 예정지구로 지정되고, 지정 이후 1년 이내에 토지주 3분의 2(면적기준 2분의 1) 이상의 동의를 받아야 본 지구로 확정돼 사업이 추진된다. 지구 지정이 되고 1년 이내에 동의율을 확보하지 못하면 사업은 자동으로 취소된다.

도심공공주택 복합사업은 LH가 단독으로 시행을 하게 된다. 주민과 협의를 거쳐 진행을 하겠다고 하지만 강제 규정은 아니다. 도심공공주택 복합사업은 일반적인 재개발과는 달리 조합이 결성되지 않는다. 따라서 감정평가, 분양 신청·배정, 일반 분양가 책정 등 모든 과정에서 정부가 상대적으로 우위에 있다.
 

후보지로 선정된 지역의 일부 주민들은 아파트가 거저 생기는 것으로 알고 있는 사람들도 있다. 하지만 세상에 공짜가 없듯이 공사비 등 ‘분담금’을 내야 한다.  

사업완료시까지 7~8년이 걸린다는 점을 감안해야 한다. 서울시 자료에 따르면 평균적으로 재건축은 정비구역지정 후 준공까지 10.2년, 재개발은 10.6년이 각각 소요된 것으로 조사됐다. 이번 도심 공공개발 사업도 국토교통부와 LH가 5년이라는 사업 기간을 내걸었지만 이는 최대한 당겼을 때의 일이다.
 
2월 4일 이후 공공개발 지구 내 부동산을 취득할 경우 아파트나 상가 분양권을 주지 않고 현금 청산한다.  당분간 재산권 침해를 감수해야 한다. 토지 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 '예정지구'로 지정되면 해지될 때까지 신축을 할 수 없다. 건물 매매도 제한을 받게 된다. 후보지로 선정된 지역의 경우 현재 매매가 거의 이뤄지지 않고 있다. 불가피한 사정으로 주택을 팔려고 해도 매수자를 찾기 어려운 상황이다. 지금 시점에서 매수할 경우 현금청산 대상이 되기 때문이다.

법적 근거가 아직 확정되지 않았다.  2.4대책을 진행하기 위해서 '공공주택특별법' 등 관련 법령 근거를 마련해야 하지만, 현재 여야가 합의하지 못해 국회 본회의에 상정조차 못한 상황이다.

피해자 양산이 우려된다. 2/3가 동의를 하게 되면 나머지 1/3은 본인의 의지와 상관없이 사업에 강제적으로 참여를 해야 한다. 최근에 건물을 신축한 사람들도 자신의 건물이 헐리게 된다.

공공주도 재개발의 경우 기부체납을 해야 한다. 민간개발 보다 상대적으로 수익성이 낮다는 것을 염두에 둬야 한다. 공공재개발은 용적률 상향 등 인센티브를 받는 대신 일부는 공공임대주택을 지어 기부채납을 해야 한다. 특히 공공 재개발은 공공기여도가 높고 수익성이 제한된다.

토지주 분담금, 토지주 수익률, 공공임대 아파트 규모 등을 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 용적률만 완화해준다고 좋은 것이 아니다. 빽빽하게 높이 올라가는 아파트는 주거 환경이 열악하다. 중요한 것은 아파트 품질이다. 

때문에 서둘러 결정해서는 안된다고 전문가들은 조언한다. 정부 강행식이 아니라 민간이 주인이 되고, 정부가 이를 뒷받침하는 방식으로 진행이 되는 게 바람직하다고 전문가들은 입을 모은다.