# 부동산 임대사업을 시작하기 위해 상가 건물을 취득한 A씨. 건물 매매대금의 10%의 부가가치세를 환급 받을 수 있다고 하는데, 어떻게 해야 받을 수 있고 어떤 절차를 통해야 하는지 아리송하기만하다.
대다수 사람들이 평소 복잡한 세법과 담을 쌓고 지내온 탓에 부동산 실무에서는 A씨와 같은 사례가 의외로 많다. 이번 회에서는 부동산(상가, 주택) 임대사업자가 되기 위한 관문과도 같은 부가가치세 환급에 대해 알아본다.
부가가치세 환급의 원리
부가가치세는 거래단계별로 재화나 용역에 생성되는 부가가치(마진)에 부과되는 조세로, 간접세의 일종이다. 우리나라는 현재 재화 및 용역의 최종가격에 10%의 부가가치세가 포함된다.
부가가치세는 매출세액(매출액*세율)이 매입세액(매입액*세율)보다 더 많을 때만 내게 된다. 그러나 재료비 등의 매입세액이 매출세액보다 더 많아서 부가가치세를 낼 것이 없는 경우 부가가치세 환급을 받게 되는 것이다.
부가가치세 과세 대상 = 건물 O, 토지 X
일반적으로 건물을 취득하는 경우 건물과 그 부속토지를 일괄 취득하게 되는데 토지부분에 대해서는 부가가치세가 과세되지 않는다. 하지만 건물은 부가가치세 과세 대상 재화에 해당하므로 부가가치세 10%가 부과된다.
상업용 건물을 사업 목적으로 취득하는 경우에는 부가가치세 신고를 통해 환급받거나 포괄양수도 계약을 통해 부가가치세 부담 없이 취득이 가능하다. 취득한 건물을 철거 후 새로운 건물로 신축하는 경우 부가가치세를 포함한 건물가액은 토지의 자본적 지출로 보아 부가가치세를 환급 받지 못하는 불이익이 있다.
또 주거용 건물을 공급하는 경우에도 국민주택 규모를 초과하는 건물가액에 대해서는 부가가치세가 부과된다. 일반적으로 주택 수요자의 경우 최종 소비자에 해당돼 부가가치세를 실질적으로 부담하기 때문에 공급자 입장에서는 건물에 대한 부가가치세를 줄일 수 있다면, 주택 공급에 따른 이익은 늘어나게 되는 구조다.
부가가치세 환급 대상자는?
건물을 취득하는 모든 사람이 부가세 환급을 받을 수 있는 것이 아니고, 일반임대사업자로 등록된 사업자만이 환급 신고를 할 수 있다.
따라서 해당 부동산 임대업을 사업으로 영위하면서 부가가치세를 환급받고자 한다면 반드시 사업자등록을 거쳐야 함을 기억하자. 만약, 과세기간내 매매가 이루어지고 사업자등록을 하지 못한 경우 확정신고 납부 마감일 전까지 매수인이 일반과세자 확보가 되면 환급이 가능하다.
조기환급 신고 가능
조기환급 신고 제도를 적극 활용하는 것도 중요한 포인트다. 조기환급 신고란 세 부담과 환급 시점이 달라 자금 융통에 어려움이 발생할 수 있는 점을 고려하여 말 그대로 미리 신고해 조기에 환급 받을 수 있는 제도다.
일반적인 부가가치세 정기신고 기간은 연중 1월과 7월로 정해져 있고, 이 경우 신고기간 종료 후 30일 이내에 환급 받을 수 있다. 반면에 조기환급 신고를 하면 정기 신고 기간이 도래하지 않아도 신고 마감일로부터 15일 이내 환급을 받을 수 있다.
현행 세법에 따르면 조기환급이 가능한 대상자는 영세율을 적용 받는 사업자, 고정자산(감가상각자산)을 매입하는 사업자 중 한가지 이상에 해당하는 사업자이다. 이 중 건물을 취득한 경우는 후자에 해당돼 조기환급 신고가 가능한 것이다.
분양의 경우 지불한 만큼 나눠서 신고
일반매매의 경우 부가가치세를 한번에 신고하고 환급받을 수 있지만, 분양의 경우는 다르다. 수분양자는 계약금, 중도금, 잔금으로 매매대금을 나눠서 내기 때문에 지불한 금액만큼만 순차적으로 환급을 받을 수 있다.
이 때 중도금 납입 횟수가 1회차에서 많게는 5~6회차까지 나눠진 경우가 많아 여러차례의 신고·환급 이슈가 발생하기에 매수자 입장에서는 다소 번거로울 수 있다. 굳이 빨리 부가가치세를 환급 받을 필요가 없다면 조기환급이 아닌 정기신고를 통해 반기 동안에 지불한 액수만큼의 부가가치세를 신고하고 환급 받는 것도 가능하다.
이상 살펴본 부가가치세 신고 및 환급 절차는 직접 세무서를 방문하거나 인터넷 국세청홈택스를 이용해 그리 어렵지 않게 해결할 수 있다. 홈택스의 경우 '전자신고 방법 동영상 따라하기', '부가가치세 챗봇', '부가가치세 신고도움 서비스' 등 매뉴얼을 제공하고 있어 처음 신고를 하는 사람이라도 조금만 시간과 용기를 낸다면 무난하게 신고를 마칠 수 있을 것이다.
다만 보다 신속·정확한 업무 처리를 원하거나 번거로움을 줄이기 위해 세무사에 신고대행을 의뢰하는 경우도 많으니 참고하자.