금융당국이 지난달 17일부터 비주택담보대출에 대한 담보인정비율(LTV) 70% 규제를 전 금융권에 적용하기로 한 후 어느덧 한달이 흘렀다.
한국토지주택공사(LH) 일부 직원이 비주담대를 활용해 땅 투기에 나서면서 국민들이 분노하자 금융당국은 전체 금융권에 일괄적으로 비주담대 LTV 70% 규제를 적용하기로 한 것이다.
정부는 주택담보대출 규제에 따른 풍선효과를 차단해 가계부채 증가세를 안정시키고 한국토지주택공사(LH) 사태로 촉발된 땅투기를 선제적으로 막는다는 취지에서 이번 카드를 꺼내들었다.
그동안 금융당국은 가계대출 중 비주담대 증가세가 그리 높지 않다고 판단해 별도로 규제하지 않았다. 실제로 최근 3년간 비주담대 증가율은 전년동기 대비 2018년 2.4%, 2019년 1.6%, 2020년 2.0%로 안정적인 수준이었다.
LTV 70%에 따른 시장 영향은 ‘미미’
이와 같은 비주담대 LTV 규제가 당장 시장에 미친 파급력은 그리 크지 않아 보인다. 당초 비주담대를 주담대와 같이 40% 수준으로 축소할 것이란 예상도 나왔으나 실제로는 70%로 꽤 높은 수준에서 결정됐기 때문이다.
상가나 오피스텔의 경우, 기존에도 시중은행에서 LTV 50~60% 수준으로 대출해주고 있기 때문에 별 영향을 받지 않은 것으로 보인다.
반면 토지 시장의 경우 실수요자가 아니라면 투자 진입 장벽이 매우 높아질 전망이다. 금융당국이 오는 7월부터 토지거래허가지역 내 신규 비주담대에 대해 LTV 40%를 적용할 예정이기 때문이다.
정부는 상당수 농업인들이 농지 매각 등을 통해 자금을 조달하고 있는 점 등을 감안해 이들이 규제로 인해 어려움을 겪지 않도록 기존 농업인에 대해서는 농지원부, 농업경영체 확인서를 통해 해당 규제를 적용하지 않을 계획으로 알려졌다.
7월 이후 DSR 향방 주목해야
앞으로 DSR 규제가 강화되면 전반적인 부동산 투자 시장이 위축될 가능성이 있다고 보는 전문가들이 많다.
오는 7월부터 서울 및 규제지역에서 6억원을 초과하는 주택을 담보 설정해서 주택 담보대출을 받을 때에는 부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제를 적용시키기로 한다는 것은 이미 기정사실화돼 있다.
DSR은 차주의 모든 가계대출의 1년치 원리금 상환을 연 소득으로 나눈 값을 말한다. 즉, 연간 원리금 상환액이 연봉의 40%를 넘겨버리면 추가대출을 해줄 수 없다는 의미로 보면 된다.
특히 정부는 오는 2023년 7월부터 차주단위 DSR 전면도입을 목표로 하고 있어 비주담대에도 보다 엄격한 DSR 규제가 적용될 예정이다.
이처럼 DSR 규제가 강화될수록 앞으로는 차주의 소득수준에 따른 양극화가 심화될 것으로 예상된다. 다만, 고소득 연봉자와 현금 부자들의 경우에는 DSR 규제 속에서도 부동산 매수 여력이 여전할 것으로 관측되고 있다.
분명한 것은 대다수 개인 투자자들의 은행 대출을 통한 레버리지 투자가 갈수록 어려워지고 있다는 점이다. 부동산 투자를 통한 편안한 노후를 계획하고 있는 투자자라면 항상 금융 정책을 예의주시하고, 보다 세밀한 자금계획을 통해 현명한 부동산 재테크를 준비해야 할 것이다.