[공공주도 재개발의 허와 실⑭] 이번에는 '땜질식' 세금혜택…또다시 드러난 디테일 무능력
[공공주도 재개발의 허와 실⑭] 이번에는 '땜질식' 세금혜택…또다시 드러난 디테일 무능력
  • [자투리경제=윤영선 SNS에디터]
  • 승인 2021.06.19 16:01
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정부가 2·4 부동산 대책의 주요 사업이 주민 반대 등에 막혀 삐걱거리자 이번에는 갑자기 '땜질식' 세금혜택을 내놨다.

사업시행자(LH)와 토지주의 취득세 감면이 주요 내용이다.

충분한 검토를 거쳐 진작에 이같은 대책을 내놓을 수 있었다는 점에서 늑장 대응이라는 비난과 함께 실효성에 의문이 제기되고 있다. 사업 추진 과정에서 예상치 못한 제도상의 허점이 곳곳에서 노출된 데다 공급 확대의 열쇠를 쥔 토지주 등의 참여가 저조하자 부랴부랴 대응에 나서는 양상이다.

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 17일 정부서울청사에서 열린 부동산시장 점검 관계장관회의에서 "공공이 주택을 수용하는 공공매입 형태로 진행되는 사업과정에서 발생 가능한 토지주와 사업시행자의 세제상 불이익을 해소해 나갈 것"이라고 말했다

공공주도 정비사업의 경우 구역 내 토지 등 소유자가 조합을 결성해 정비사업을 추진하는 민간 방식과 달리 토지주와 공기업 사이의 '소유권 이전'이 발생한다. 즉 토지주가 사업 시행자에게 명의를 넘기는 과정에서 세금이 발생하게 된다. 

정부는 사업시행자가 부지 확보를 위해 구역 내 부동산을 매수하는 경우 민간 재개발과 마찬가지로 취득세를 면제해주기로 했다. 사업에 비동의한 토지주의 토지·주택을 매수할 때만 취득세의 50%를 감면한다. 사업 완료 후 토지주가 신축 주택을 취득할 때도 추가 분담금의 1~3%만 과세한다. 일반 분양을 통해 주택을 취득할 때 취득가액의 1~12%를 취득세로 납부해야 하는 것에 비해 부담을 줄였다.

3080+ 대도시권 주택공급대책 2차 선도사업지로 선정된 서울의 한 지역. 사진=자투리경제

하지만 이 같은 완화책에도 공공개발에 대한 우려는 여전히 큰 상황이다. 우선 공공 직접시행 정비사업의 경우 사업 추진을 위한 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’ 개정안이 국회 국토위 법안소위도 통과하지 못했다. 야당을 중심으로 아직 국민 신뢰를 회복하지 못한 LH 주도로 정비사업을 확대하는 것이 적절치 않다는 의견이 큰 것으로 알려졌다. 대책 발표 이후 4개월이 지나도록 공공 직접시행 정비사업은 아직 후보지조차 정하지 못했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "공공주도 정비사업 참여가 일부 높아질 수는 있으나 세금 보다는 조합원 지위 및 현금청산 등이 공공주도 정비사업에서는 더 민감한 요소이기 때문에 시장 참여를 획기적으로 높이는 데는 한계가 있다"고 말했다.

좋은 아이디어와 정책은 갑자기 머릿속에서 나오지 않는다. 

문제가 있을 경우 무엇이 문제인지, 왜 비롯됐는지 원인 분석 작업이 반드시 필요하다. 한 예로 제품 판매시장에서 인기를 끄는 제품이 있을 경우 소비자들이 왜 관심을 기울이는지, 잘 팔리는 이유가 제품이 뛰어나서 그런 것인지, 제품력 외에 시대적인 분위기와 트렌드와 맞물려 시너지 효과를 내는 것인지, 여러 방면에서 조사를 하게 되면 완벽하지 않더라도 근사치에 가까운 원인이 도출된다. 

이같은 시장 조사 작업이 있은 다음에 대응책 논의를 위해 아이디어 교환작업이 필요하고 이 과정에서 예상 밖의 번뜩이는 대안이 나오기도 한다. 이를 토대로 시장에 적용하면서 반응을 보고 최종 방안을 결정하게 된다.

당연히 정책 결정에 앞서 충분하고 정확한 시장조사와 의견수렴 과정이 있어야 한다. 정부의 2·4 부동산 대책 내용을 보면 이전 24번째 대책과 같이 시장 조사 및 의견 수렴과정이 상당히 빈약하다. 품이 많이 들어가는 공청회는 없고 일방적으로 내용을 전달하는 설명회만을 개최해오고 있다.

성급하다 보니 일방통행식이 다반사다. 이같은 일방 강행식이 사업 속도를 더 느리게 하고 있다는 점이다. 서둘러 하다보니 절차를 무시하게 되고 이게 되레 발목을 잡는 악순환으로 이어지고 있는 형국이다.

이렇다 보니, 예상하지도 못한 문제점이 쏟아져 나오게 되고 주민들의 반발이 잇따를 수 밖에 없다.

위에서 언급한 것처럼 시장 조사 → 의견 수렴 → 아이디어 실행 → 시장 반응 점검 → 최종 대안 마련 과정은 통상적으로 시행되는 마케팅 프로세스다. 새로운 것이 아니다. 일반 회사에서 매 프로젝트만에 이같은 과정을 거쳐서 사업을 시행한다.

문제는 정부 정책 입안자들이 이같은 가장 기본적인 것을 무시하고 있다는 점이다.

입법과 행정 집행을 담당하는 정부 관계자와 국회의원들의 경우 일반 회사로 출근해 마케팅 진행과정과 관련한 실무를 다시 배워보는 경험을 했으면 한다. 

 


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