'토지등소유자의 추가 수익을 보장합니다' '도시규제 완화를 통해 주택을 획기적으로 공급합니다' '창의적인 건축으로 쾌적한 주거 환경을 유지합니다'
'3080+ 역세권사업' 브로셔에 담겨있는 내용이다. 상당히 자극적이고 귀에 솔깃한 내용들이 많다.
3080+ 역세권사업은 국토교통부가 추진하고 있는 도심공공주택 복합사업의 일환으로 원주민들의 주거환경 개선 및 서민들의 주거안정을 위해 역세권 등 도심에 주택을 공급하는 것을 골자로 한다. 세부적으로 역세권, 준공업, 저층노후로 나눠진다.
도심공공주택 복합사업은 일반적인 재개발과는 달리 조합이 결성되지 않는다. 따라서 감정평가, 분양 신청·배정, 일반 분양가 책정 등 모든 과정에서 정부가 상대적으로 우위에 있다.
도심공공주택 복합사업은 LH(한국토지주택공사)가 단독으로 시행을 하게 된다. 기존 재개발과 다른 것은 LH가 자체 땅이 아니라 주민들의 땅을 일괄적으로 수용한뒤 아파트를 지어 다시 나눠주는 방식을 취한다. 신속하게 진행한다는 장점이 있지만 3년동안 한시적으로 시행되는 사업이어서 그런지 구체적인 실행방안에 들어가면 문제점이 한두가지가 아니다.
우선, 토지 소유자에 대한 보상 규정 등을 살펴보도록 하자. 부담능력이 없는 실거주자에 대해서는 '추가 비용없이 신축아파트에 공급하는 이익공유형주택 또는 新수익공유형 모기지를 공급한다'고 적혀 있다. 이익공유형주택이란 공공주택사업자가 환매를 조건으로 분양가격 대비 저렴한 수준으로 공급하고 수분양자가 주택을 처분할 때 발생한 손익을 공공주택사업자와 공유하는 것을 말한다.
그렇다면 부담능력이 없는 실거주자를 어떻게 판단하느냐 하는 것이다. 구체적인 기준이 없다. 너나 나나 할 것 없이 부담능력이 없다고 할 가능성이 많은데, 이 경우 공사비는 어떻게 충당할 것인지 의문이 제기된다.
그 다음으로, '전세금 반환 여력이 없는 집주인'에 대해서는 일정한 요건이 충족하는 경우 전세금 반환 대출이 가능한 전용 대출보증 상품(HUG)을 마련해 지원한다는 계획이다. 여기에서도 맹점이 있다. 전세금 반환 여력이 없다는 것을 어떤 기준에 따라 판단을 할 것이며, 일정 기준이 충족했을 때 지원을 한다고 했는데 그 일정 기준이 뭐냐는 것에 대해서도 명확한 답변을 하지 못하고 있다.
다가구 임대수입으로 생계를 유지하는 특별한 사정이 있는 고령자에 대해서는 장기적으로 일정금액을 배당받을 수 있는 리츠 주식 취득 기회를 부여한다고 돼 있다. 보다 구체적인 설명이나 안내는 없이 이 한 문장이 전부다. 특별한 사정이 있다는 것에 대한 기준도 애매하다.
상가 임차인에 대한 지원 방안을 살펴보도록 하자. '영업 보상' 항목을 보면, 일정 요건 충족시 휴업기간에 해당하는 영업이익을 보상한다고 돼 있다. 여기서도 '일정 요건 충족시'라는 용어가 다시 등장한다. 해당 사업에서 발생하는 개발이익을 활용해 인근 지역 공실상가 등을 매입·임대해 계속 영업을 지원하겠다는 것인데, 만일 인근 지역에 마땅한 곳이 없을 경우 어떻게 한다는 구체적인 내용이 없다.
'주택 임차인'에 대한 지원 방안 중 임시거주지를 마련해준다는 항목이 있다. 건설 기간 중에는 수도권 공공택지와 新개발사업에서 공급되는 공공임대 및 공공자가주택을 임시 거주지로 제공한다는 방침이다. 이 내용도 마찬가지로 구체적으로 어디에 어떻게 한다는 내용이 누락돼 있다.
'3080+ 역세권사업' 브로셔를 보면 한마디로 정부라는 곳에서 발표한 신빙성 있는 자료라기 보다는, 길거리에서 무작위로 배포해주는 전단지와 크게 다를 바가 없다는 인상을 준다. 좋은 점만 일방적으로 잔뜩 부각시켜놓았기 때문이다.
구체적인 실행 계획도 마련해 놓지 않은채 서둘러 일을 추진하다보니 허점 투성이인데다 앞뒤가 서로 얽히면서 사업 추진 자체도 지지부진한 모습을 보이고 있다는 지적이다.