[부동산 이야기 ⑧] 보증금 회수 못한 자영업자를 위한 ‘상가임차권등기명령’  

위 사례처럼 임대인과 임차인이 보증금을 두고 갈등을 겪는 경우가 많다. 세입자가 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 점포를 옮기는 경우 해당 건물의 점유 상실로 대항력과 우선변제권을 잃게 돼 영영 반환받지 못하는 일이 생길 수 있다.

이런 사태를 방지하기 위해 임대차가 종료됐음에도 돈을 반환받지 못한 세입자가 점포를 이전할 수 있도록 단독으로 등기를 마치게 하는 제도가 바로 ‘상가임차권등기명령’이다.

임차권등기명령 신청을 마치면 임차인이 점포를 이전하거나 사업자등록상의 사업장 주소지가 변경되더라도 이전에 이미 취득했던 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다. 즉 임차인이 제3자(양수인)에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 힘(대항력)과 보증금을 우선 변제 받을 수 있는 권리(우선변제권)를 얻게 되는 것이다.

상가임차권등기명령 신청 방법은?

상가임차권등기명령 신청 방법은 임차한 건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원, 시·군법원에 한다.

신청서에 기재할 내용은 임차인과 임대인의 성명, 주소, 사업자등록번호 신청취지 및 이유 돌려받지 못한 보증금액 및 차임 등이 있다.

신청서 외 기재사항들을 뒷받침할 수 있는 자료를 첨부해야 하는데 임대차계약서, 해당 건물의 등기사항증명서, 해당 건물을 점유하기 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을 나타낼 수 있는 자료 등을 제출하면 된다.

신청접수를 하게 되면 법원에서 2주 정도 기간 동안 심사가 진행되며, 결과가 나오면 임차인과 임대인에게 송달되고 등기가 이뤄진다. 이렇게 등기가 이뤄진 것만으로도 임대인을 압박하는 효과가 크므로 보증금 회수를 앞당길 수 있다.

만약 등기가 이뤄졌음에도 여전히 돈을 돌려받지 못하면 임대인을 상대로 반환청구소송이나 지급명령을 제기해 판결 또는 판결과 동일한 효력을 얻어 건물을 경매에 부친 다음 낙찰대금을 배당받는 방식으로 강제 회수를 고려해야 한다.

신청자격(환산보증금 기준) 미리 확인해야

모든 상가 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있는 것이 아니라, 환산보증금 기준을 충족해야 한다.

환산보증금이란 월세에 100을 곱한 금액에 보증금을 더한 금액이다. 각 지자체마다 상가임차권등기명령 신청이 가능한 환산보증금 기준 금액이 다른데 지난 2020년 4월 2일 상가임대차보호법 개정에 따라 △서울 9억 △부산 및 과밀억제권역 6억9000만원 △부산 제외 광역시 5억4000만원 △그 밖의 지역 3억7000만원으로 정해져 준용되고 있다.

해당 기준을 넘어서는 상가의 임차인은 임차권등기명령이 불가능하다. 이 경우 전세권설정등기를 할 수 있지만, 임대인 없이 단독으로 신청 가능한 임차권등기명령과 달리 전세권설정등기는 임대인의 동의가 필요해 훨씬 까다롭다는 점에 유의하자.