[부동산 이야기 ⑪] 소자본으로 초대형빌딩 투자…'리츠' 전성시대 온다

소액으로 오피스 빌딩이나 호텔 등 부동산을 간접적으로 살 수 있는 '리츠(Real Estate Investment Trusts)'가 차세대 유망 투자종목으로 관심을 받고 있다.

주식시장에서 거래되는 리츠는 부동산에 직접 투자하는 것보다 현금화가 쉽다. 최근 국내 부동산 가격 상승 등 힘입어 높은 수익률을 올리며 흥행 가도를 이어가는 추세다.

여기에 자산운용 전문 인력들이 관리하며 수익을 내다보니 일반인이 부동산에 직접투자할 때보다 월등히 높은 수익률을 올릴 수 있다고 하는데…

'리츠'란 무엇인가?

리츠란 투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 자본·지분에 투자해 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁을 말한다. 쉽게 말해 불특정 다수의 투자자에게 자금을 모아 투자하고 임대나 매각으로 수익이 나면 투자자에게 배분하는 부동산 간접투자 상품이다. 

리츠의 만기는 3년 이상이 대부분이다. 부동산에 직접 투자하는 지분형(Equity) 리츠, 부동산담보대출에 투자하는 부채형(Mortgage) 리츠 그리고 양쪽을 조합한 혼합형(Hybrid) 리츠로 구분할 수 있다.

리츠의 가장 큰 장점은 환금성과 안정성이다. 주식처럼 100만원, 200만원의 소액으로도 부동산에 투자할 수 있어 일반인들도 쉽게 참여할 수 있고, 증권화가 가능해 언제든지 사고 팔 수 있다.

주주들에게 매년 배당가능이익의 90% 이상을 의무적으로 배당하고, 그 수익 또한 부동산의 임대료에서 발생하기 때문에 예금이나 채권보다는 높은 수익을 올리면서 안정적인 운영이 가능하다.

미국이나 일본 등 해외와 달리 국내에서는 리츠가 아직 대중화된 투자처는 아니다. 하지만 고령화 사회 진입을 앞둔 대한민국에서 향후 중요한 투자자산으로 성장할 가능성이 높다고 전문가들은 입을 모아 말한다.

배당수익률 12.23%…자산규모 63조원 ‘쑥쑥’  

국내 리츠의 수익률은 최근 3년 연속 상승세 기록하고 있고, 자산 규모도 날로 커지고 있다.

한국부동산원의 2020년 결산 보고서에 따르면 운용 중인 리츠의 평균 배당수익률은 8.33%(정책리츠 제외), 전체 리츠의 배당수익률은 12.23%로 나타났다. 전체리츠 배당수익률에는 해산한 리츠의 자산매각 수익률이 포함되어 있으며, 해산리츠는 최근의 부동산 가격 폭등을 반영하듯 87.60%의 고수익을 실현했다.

운용 리츠는 운영 중인 리츠와 개발 중인 리츠로 구성된다. 부동산을 매입 또는 개발 완료해 임대 등으로 운영하는 운영 리츠의 배당수익률은 8.51%이며, 개발기간 중 분양수익을 일부 인식한 개발 리츠의 배당수익률은 6.18%이다.

리츠 수는 전년(248개)대비 13.7% 증가한 282개, 자산규모는 전년(51.8조원)대비 21.8% 증가한 63.1조원으로 나타났다.

현재 주식시장에서 거래 중인 리츠는 ▲이리츠코크랩 ▲에이리츠 ▲케이탑리츠 ▲모두투어리츠 ▲신한알파리츠 ▲롯데리츠 ▲이지스밸류리츠 ▲NH프라임리츠 ▲제이알글로벌리츠 ▲이지스레지던스리츠 ▲코람코에너지리츠 ▲ESR켄달스퀘어리츠 ▲미래에셋맵스리츠 등 13개다.

이들 13개 리츠의 원가 기준(2020년 평균출자금 기준) 배당수익률은 7.13%로 나타났고, 시가 기준(2020년말 시가총액 기준) 배당수익률은 10.40%로 나타났다. 13개 중 지난해 신규 상장된 리츠가 총 6개로 상장 시점이 하반기로 몰림에 따라 배당이 정상적으로 이루어지지 않았기 때문에 올해부터는 수익률이 더욱 개선될 것으로 업계는 예상하고 있다.

리츠 수익률이 호조세를 보이면서 올 하반기 이후 신규 상장될 리츠에도 관심이 쏠린다. 업계에 따르면 27일 디앤디플랫폼리츠는 코스피에 상장될 예정이며, SK리츠는 9월 코스피에 상장할 계획이다. 신한서부티엔디와 미래에셋글로벌리츠는 11월 상장을 목표로 하고 있으며, 내년에는 NH올원리츠, 마스터프리미어리츠, 코크렙30호 등이 상장을 앞두고 있다.

직접투자보다 월등히 높은 수익률(?) 

일반적으로 리츠가 투자하는 오피스, 리테일(=상가)의 직접투자와 비교해보면 리츠가 부동산 직접투자에 비해 약 2.2배∼2.7배 정도 수익률이 더 높은 것으로 나타났다.

이에 대해 한국부동산원은 “리츠 수익률이 높은 이유는 우량·대형물건 투자 및 전문가에 의한 자산운용(간접투자) 효율성에 따른 결과로 분석된다”고 설명했다.

어느 정도 일리가 있는 분석이다. 다만, 여기서 간과하면 안되는 부분이 바로 위 수익률 비교는 ‘투자수익률’이 아닌 ‘소득수익률’을 기반으로 한다는 점이다. 즉, 시세차익이 제외된 운용(임대) 수익만으로 계산된 비교라는 얘기다.

일반적으로 투자자들이 오피스, 상가, 꼬마빌딩 등에 투자하면서 기대하는 건 안정적인 임대수익도 있지만, 그보다는 매각에 따른 시세차익에 더욱 무게를 두기 마련이다. 

따라서 리츠와 직접투자와의 소득수익률 비교는 참고할 만한 수치기는 하나, 큰 의미를 둘 필요는 없을 것 같다.

개인의 직접투자 대상이 ‘소총’이라면 리츠의 투자대상은 ‘탱크’다. 굳이 화력 차이를 비교하기보다는 각각의 장단에 따라 효율적으로 선택·사용하는 것이 재테크 전쟁에서 승리하는 길이 아닐까. 그런 의미에서 소총수들에게 탱크를 타고 전장을 누빌 기회를 제공하는 리츠는 분명 매력적인 무기가 아닐 수 없다.