[부동산 이야기 ⑫] 금리 인상기, 현명한 자산관리 전략은?

최저금리 시대가 막을 내렸다.  지난 8월 26일 한국은행이 기준금리를 0.25%포인트 올린 0.75%로 확정하면서 지난해 5월부터 시작된 0.5%의 초저금리 행진이 한풀 꺾인 것이다.

정부가 금리 인상을 결정한 데에는 가계부채 상황이 심상치 않다는 판단이 작용한 것으로 보인다. 2021년 2분기 가계신용 잔액은 약 1806조원, 전년 동기 대비 10.3% 증가했다. 2003년 통계 편제 이후 최대 증가율이다. 이중에는 주택담보 대출이 절반 이상이다.

특히 최근 3개월새 17조원이 더 늘었는데, 이는 부동산 가격 급등을 좇아 영혼까지 끌어 모아 투자한다는 이른바 ‘영끌’ 투자가 성행했다는 방증이기도 하다.

한국은행이 기준금리를 올리자 은행들은 일제히 금리 인상분을 반영해 예금금리를 조정하기 시작했다. 이미 대다수 시중은행이 예금금리를 0.2%~ 0.3%포인트 인상했거나 수일 안에 인상을 단행할 방침이다.

강력 규제책 이어 금리인상까지…투자자들 '우선멈춤'

금리 인상 이후 금융 및 부동산 시장을 예측해보면 단기적인 가계부채 줄이기는 어느 정도 효과를 발휘할 것이란 의견이 대세를 이룬다. 당장은 기준금리가 0.25%로 소폭 오른 데 그쳤지만, 본격적인 상승 전환의 신호탄이 될 가능성이 높아 투자 심리가 위축될 수밖에 없다는 분석이다.

1억원을 대출받은 경우 0.25%포인트가 올라가면 추가 부담해야 하는 이자는 1년 25만원, 월 2만원 정도로 실질적 부담이 그리 크지는 않다. 하지만 단기간에 연달아 금리인상이 이뤄진다면 얘기가 달라진다. 부동산 업계에서도 금리 인상이 이번 한 번으로 끝나는 게 아니란 점에 주목하고 있다.

업계는 오는 10월 또는 11월경 추가 금리 인상이 이뤄질 것으로 예상하고 있고, 내년 상반기까지 1.5%까지 인상될 것이란 전망도 나온다.

금융당국의 대출 조이기에 이어 금리인상 까지 시작되면서 빚내서 부동산에 투자하는 ‘영끌’은 앞으로 어려워질 것으로 보인다.

중장기 수요 억제는 어려울 듯...“집값, 금리보단 공급이 좌우해”

다만, 이런 억제 효과가 언제까지 지속될지는 미지수다. 가계부채와 부동산 가격에는 금리 인상뿐 아니라 글로벌 경기, 주택 공급량, 자금 유동성, 세제 변화 등 다양한 변수가 작용해왔기 때문이다.

한국경제연구원 조사에 따르면 과거 금리 인상 이후에도 집값과 가계부채는 꾸준히 상승세를 기록한 것으로 나타났다.

한은은 2010년 7월부터 2011년 6월까지 국내 경기 회복과 자산시장 버블 우려를 이유로 기준금리를 2.0%에서 3.25%로 5차례에 걸쳐 1.25%포인트 올렸다. 이 기간 전국과 서울 아파트 가격은 각각 6.0%, 2.4% 올랐고, 가계부채는 7.3%(55조9000억원) 늘었다.

2차 금리 인상기(2017년 11월~2018년 11월)는 금융 불균형 확대에 따른 우려 등으로 1.25%에서 1.75%로 두 차례에 걸쳐 0.5%포인트 높아졌다. 전국과 서울 아파트 가격은 각각 11.1%, 24.7% 급등하며 강하게 치고 올라갔다. 가계부채 역시 1370조원에서 1447조원으로 5.6% 증가했다.

일각에서는 금리 인상으로 집값이 조정국면에 돌입하는 것 아니냐는 우려가 나오지만, 일단 부동산 전문가들 사이에서는 “금리 인상과 같은 수요 억제 정책으로는 집값을 잡는 데 한계가 있다”는 의견이 주를 이룬다.

올해 초부터 정부가 대출 규제와 금리 인상에 대한 신호를 수차례 보냈기 때문에 이미 금리 변수가 현 가격에 반영됐다는 분석이다.

또 집값을 좌우할 키워드가 금리가 아닌 ‘공급’이란 지적도 많다. 주택 공급의 비탄력성을 고려할 때 시장에 미치는 중요성은 금리보다는 공급이 더 큰 비중을 차지한다는 것이다. 즉, 실수요자들 체감할 수 있는 공급이 이뤄지지 않는 한 주택시장이 본격적인 조정국면으로 전환될 가능성이 크지 않다는 분석이다.

금리 인상기, 현명한 대응법은?

개인 투자자들의 자산 상황에 따라 차이가 크겠지만, 당분간 지속적인 금리 인상이 예고된 이상 현재의 자산 상황을 점검하고 보다 합리적인 투자를 계획해야 할 때다. 아무리 자산가치가 늘어난다 하더라도 차익실현을 하지 않는 이상 내야 할 이자가 줄어드는 것은 아니기에 더욱 그렇다. 

사실, 개인 투자자 입장에서 금리 인상에 대처할 수 있는 방법이 많지는 않다. 가장 먼저 권유되는 첫 번째 대응법은 자산 대비 대출비중을 점검을 통해 자산을 재편성하는 것이다.

현재와 미래의 소득 상황 등을 고려해 자산별 대출비중의 마지노선을 정해두고 대출금액을 조정하거나, 당장 현금 마련이 어렵다면 기존 부동산 자산의 차익을 실현하되 다운그레이드를 통해 적정 비율 안으로 진입하려는 노력이 필요하다.

주택의 경우 적정 대출비중은 40% 이내, 리스크가 좀 더 높은 상가 등 수익형 부동산을 매입하는 데 있어서의 대출비중은 30% 이내가 권장된다. 물론 개인 소득, 투자 성향에 따라 차이가 있을 수 있으므로 자신의 기준을 정하는 데 있어 참고치 정도로만 활용하면 족하다.

두 번째 대응법은 신용 관리에 심혈을 기울이면서 대출 갈아타기를 모색해보는 것이다. 현재보다 신용점수가 낮을 때 대출을 받았거나 카드론이나 등 고금리의 대출이 있다면 빠른 시일 안에 정리하는 등 신용 관리에 더욱 신경쓰면서 금리 낮추기를 시도하는 것이 바람직하다.

이미 받은 담보대출을 섣불리 고정금리로 갈아탈 필요는 없다. 고정금리는 변동금리보다 0.3∼0.4%포인트 높아 차이가 큰 편이고, 은행들이 이미 금리 인상에 맞춰 이미 고정금리도 상향 조정한 상태다. 일단 금리가 낮은 변동금리로 유지하되 이자가 더 오를 때 고정금리로 갈아타도 늦지 않다.