[부동산 이야기 ⑬] 자녀에게 자산 증여시 주의할 점은?
[부동산 이야기 ⑬] 자녀에게 자산 증여시 주의할 점은?
  • [자투리경제=이상혁 SNS에디터]
  • 승인 2021.09.07 09:26
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“어차피 물려줄 재산이었는데 시기를 조금 앞당겼을 뿐이라고 생각해요.”


- 서울 서초구 거주 이희영씨(57·가명) -

다주택자들이 자녀에게 부동산 증여를 하는 현상이 급속도로 늘고 있다. 종합부동산세 등 주택 보유세가 강화되고 다주택자의 양도소득세 중과까지 예고되는 등 부동산 관련 세 부담이 가중되면서 다주택자가 자녀에게 주택을 넘겨 1주택자로 전환하기 위한 움직임이 늘어난 데 따른 것으로 풀이된다.

부모로부터 증여를 받은 30대 미만 자산가들이 가파르게 증가하고 있는 것은 통계로도 확연하게 드러난다. 양경숙 더불어민주당 의원실이 국세청에서 받은 ‘2020년 증여세 연령별 결정 현황’을 분석한 결과, 같은 해 10~30대가 부모로부터 토지·건물·유가 증권·금융 자산 등을 받아 증여세를 낸 건수가 7만1051건인 것으로 나타났다. 해당 증여 가액은 12조1708억원으로 10~30대가 1년간 12조원 넘게 물려받은 것은 작년이 처음이다.

또한 서울의 주택 증여는 작년 8.2 부동산 대책 발표 이후 8개월간 1166건에서 1796건으로 54% 늘었고, 7.10 부동산 대책 발표 이후 11개월 동안은 1963건에서 3151건으로 60.5% 증가했다. 보유세를 내거나 높은 양도소득세를 물 바에야, 차라리 자녀에게 증여하는 다주택자가 그만큼 늘었다는 의미다.

출처=픽사베이
출처=픽사베이

이 같은 부의 대물림이 흙수저·금수저 논란으로 대변되는 젊은 세대간 양극화를 더욱 부추긴다는 사회적 우려를 논외로 하면, 개인의 합리적인 선택에 따라 합법적으로 증여세를 납부하고 자녀에게 부동산 자산을 물려준 것이 문제될 소지는 없을 것이다. 

다만, 증여를 통해 확실한 절세 효과를 누리기 위해서는 반드시 알아둬야 할 점들이 있어 요약한다.

증여세 계산구조 이해하기

먼저, 대략적인 증여세 산출 구조를 알 필요가 있다. 증여세는 과세표준에 세율을 곱한 후 누진공제액을 빼서 산출한다. 이때 과세표준은 증여가액에서 증여재산공제(한도액)를 차감한 금액인데, 증여하는 사람과 받는 사람과의 관계에 따라 한도액을 차등 적용하고 있다.

증여세 = 과세표준 × 세율  - 누진공제액 

과세표준 = 증여가액 - 증여재산공제 – 채무공제

배우자에게 증여하는 경우라면 6억원의 공제가 가능하지만, 자녀의 경우 5000만원(미성년은 2000만원)까지만 공제 받을 수 있다. 또한 이 공제금액은 무조건 증여시마다 적용할 수 있는 것이 아니고 10년 누적 적용으로 공제 받을 수 있는 한도금액임을 유의하자.

실제 다주택자가 증여할 때는 ‘부담부증여’가 많이 이용된다. 부담부증여란 부동산 등 재산을 증여할 때 전세보증금이나 주택담보대출과 같은 부채를 포함해서 물려주는 것을 말한다. 이렇게 자녀에게 부채까지 증여하게 되면, 증여세를 산정할 때 부채 부분을 뺀 금액을 기준으로 계산하기 때문에 증여세 부담이 대폭 줄어든다.

다만, 증여자가 채무액만큼 재산을 판 것으로 판단해 양도소득세를 납부해야 한다. 또한 자녀가 부담부증여로 받은 대출금을 갚을 때에도 자녀의 소득 규모 이상을 단기간에 갚게 되면 의심을 받을 수도 있기 때문에 주의가 필요하다.

결국, 증여세와 양도세를 각각 계산해 전체를 증여로 했을 때와 부담부 증여로 했을 때 중 어느 쪽이 더 절세되는가를 분석해서 선택하면 될 것이다.

증여 재산 5년 이내 양도시 ‘이월과세’ 주의해야

자녀가 증여 받은 재산을 5년 내에 양도하는 것은 금물이다. 

부동산을 증여받은 날로부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 이월과세로서 애초에 증여인이 취득한 가액을 취득금액으로 양도차익을 계산해 양도소득세를 적용받게 된다. 이는 증여 재산을 단기간 안에 제 3자에게 양도하는 방법으로 양도소득세를 회피하는 것을 막기 위한 규정이다. 

간혹 이월과세를 적용하면 오히려 세금이 줄어드는 경우가 있다. 예를 들어 이월과세 규정을 적용함으로써 보유기간이 2년 이상으로 늘어 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하게 된 경우다. 이 때에는 이월과세를 적용하지 않고, 증여받은 사람이 양도한 것으로 보고 계산한 양도소득세를 인정한다.

즉, 증여 후 5년 내 양도하는 부동산에 대해서는 둘 중(이월과세를 적용한 양도소득세와 이월과세 적용하지 않은 양도소득세) 큰 금액을 적용한다는 의미이므로 ‘이월과세’가 적용될 수 있는 조건은 무조건 피하는 게 상책이다.


 



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