[부동산 이야기 ⑮] ‘전세보증보험’으로 소중한 재산 지키기

[자투리경제=이상혁 SNS에디터] 주택 전세금액이 날로 커지고, 보증금 미반환 사건이 늘어나면서 전세보증보험의 중요성이 부각되고 있다.

특히 최근에는 아파트 전세금이 급상승하면서 전셋값과 매맷값이 차이가 없는 집이 많아졌는데, 이런 집을 전세를 끼고 사는 ‘갭(Gap) 투자’가 증가했다. 이런 갭 투자의 경우 전세 계약이 종료됐을 때, 다른 세입자를 구할 때까지 보증금을 돌려받기 어렵다는 점이 문제다. 집값이 내려갔다면 집이 경매로 넘어가도, 보증금을 온전히 돌려받을 수 없는 불상사가 생길 수 있어서다.

실제로 보험연구원(KIRI) 리포트 ‘전세 보증금 현황과 시사점’에 따르면 주택도시보증공사의 전세 보증금 대위 변제액은 2016년 26억원에서 2020년 4415억원으로 5년 사이에 약 170배 증가했다. 이는 보증보험의 이용자들이 급격히 늘고 있다는 점과 보증금액을 되돌려 받지 못할 위험이 상당이 크다는 점을 시사한다.

서민들 입장에서 전세 보증금은 사실상 전 재산이라고 해서 과언이 아니기에 보증금 미반환 사태에 봉착하게 되면 정신적·물질적 피해가 심각할 수밖에 없다. 이를 사전에 예방할 수 있는 가장 확실한 방법은 바로 전세금 반환보증보험에 가입하는 것이다. 보증보험에 가입하면 임대인이 전세 보증금을 반환하지 않을 때 보증 회사가 대위 변제를 해주기 때문에 보증금을 떼일 걱정에서 자유로울 수 있다.

보험요율·전세금한도에 따라 상품 선택

전세보증보험에는 크게 주택도시보증공사(HUG)의 ‘전세보증금 반환보증보험’과 서울보증보험(SGI)의 ‘전세금 보장 신용보험’이 있다.

주택도시보증공사의 전세보증금 반환보증은 계약기간이 절반이 지나기 전에 집주인 동의 없이 가입할 수 있다. 임차인이 원하는 보증금만큼만 비교적 저렴한 보증요율로 신청할 수 있는 것이 장점이다. 다만, 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억 이하로 가입 가능한 금액이 제한돼 계약 전 한도를 꼼꼼하게 살펴봐야 한다. 또한 계약 기간중에서 절반 이상의 시점이 경과하게 되면 가입이 안되기 때문에 반드시 그 전에 미리 확인을 하고 가입을 해야 한다는 점도 참고하자.

전세금 한도로 인해 주택도시보증공사의 보증보험에 가입하지 못했다면 서울보증보험의 '전세금보장 신용보험'을 알아보면 된다. 아파트는 보증금 전액, 그 외 주택은 10억원까지 가입 가능하다. 다만, 보험요율이 상대적으로 높은 편이다.

이밖에 한국주택금융공사(HF)의 ‘전세지킴보증’은 가입 대상이 제한적이다. 한국주택금융공사의 전세 대출 상품 이용자만 가입이 가능하며, 보증료율은 다른 상품에 비해 저렴한 편인 연 0.04%이다. 임대차 계약 기간의 4분의 1이 지나면 가입을 할 수 없고, 보증금이 수도권은 5억원, 지방은 3억원 이하일 경우에만 가입이 가능하다.

유의사항 및 가입 방법

보증보험 가입을 위해서는 몇가지 유의사항이 있다. 우선, 전입신고와 더불어 확정일자를 받는 것이 선행돼야 한다.

또한 집값에 비해 전세금이 지나치게 높거나, 전세보증금과 집주인이 은행에서 받은 대출(근저당)을 합친 금액이 주택의 추정 시가를 넘어서면 보증보험 가입이 불가할 수 있다. 이 집들은 전세 계약이 종료됐을 때 전세금을 받지 못할 위험이 크기 때문에, 애초에 임대차 계약 자체를 신중하게 고려할 필요가 있다.

보증보험에 가입할 수 있는 주택의 종류는 오피스텔부터 아파트나 단독주택까지 주거형 시설이면 모두 가입이 가능하다. 다만, 도시형생활주택의 경우 주택도시보증공사를 제외한 서울보증보험이나 한국주택금융공사의 상품만 가입이 가능하다.

가입을 위해 준비해야 할 공통 서류는 등기부등본, 전세계약서이다. 또 주민등록등본과 임대차사실확인서를 준비하면 된다. 만약 등기가 되지 않았거나 타인의 소유일 경우, 즉 명의자가 다른 경우는 당연히 가입할 수 없다. 또한 부동산의 압류와 가처분과 관련된 내역이 있다면 가입이 제한되기 때문에 미리 확인을 해둘 필요가 있다.

개인이 준비하기에는 다소 복잡하고 번거로울 수 있다. 때문에 보증보험 가입 경험이 전혀 없거나 서류 준비, 등기상 권리 확인 등이 어렵게 느껴진다면 혼자서 모든 걸 해결하기보다는 전세 계약을 진행할 때 공인중개사의 도움을 받아 함께 처리하는 것이 좋다.