[부동산 이야기 ⑰] 상가주택에서 ‘주택면적’이 중요한 이유

 [자투리경제=이상혁 SNS에디터] 상가주택은 일부는 주택, 일부는 상가로 사용되는 건물이다. 겸용주택 또는 꼬마빌딩이라고 부르기도 하며 주변에서 흔하게 볼 수 있는 건물이기도 하다.

실거주와 월세 수입, 양도차익 모두를 해결할 수 있어 은퇴한 중장년층 사이에서는 최고의 재테크 수단으로 여겨지기도 한다.

상가주택은 건물주가 위층에 거주하면서 저층에 상가를 임대하는 경우가 많은데, 1주택자이고 장기보유하는 경우에는 제법 큰 양도차익을 노릴 수 있다.

이때 장기보유한 1주택자가 양도소득세 비과세를 받는 경우와 받지 못하는 경우의 세금 차이가 크기 때문에 만족스러운 재테크를 위해서는 반드시 절세 관련 지식을 알아둘 필요가 있다.

특히 직접 해당 상가주택에 거주하는 집주인이라면 당연히 1주택 비과세 규정을 활용하는 것이 유리하다.

현행 소득세법은 1세대 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택은 소득세를 매기지 않는다고 규정하고 있다. 또 주택의 면적이 그 외 부분보다 크면 전부를 주택으로 보기 때문에 상가 부분과 상가부수토지까지 비과세를 받을 수 있어 절세 효과가 상당하다.

예를 들어 상가를 5억원에 사서 10억원에 판다고 가정해보면, 전체를 주택으로 봤을 때 양도차익 5억원 중 10%인 5000만원에 대해서만 과세된다. 

또한 장기보유특별공제 상가에 대해서는 연 2%씩 최대 30%까지인 데 반해, 주택은 그보다 4배 높은 연 8%가 적용되며 10년 이상 장기보유시에는 과세대상의 80%를 공제해준다.

따라서 3년 이상 장기 보유시에는 1억원(양도가액 10억원 중 9억원을 초과하는 부분)에 대해서도 연 8%씩 최대 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 만약 10년 이상 보유하면 세금은 약 170만원에 불과하다.

반대로 건물의 과반이 상가로 사용됐다면 약 5000만원가량의 양도세를 내야 한다. 따라서 상가주택을 처분할 경우, 주택 부분과 상가 부분의 면적을 정확히 따져보는 것이 포인트다.

이때 주택 부분으로 볼 수 있는 면적이 더 없는지 살펴보고 계단, 옥탑방, 지하 등의 숨은 면적을 주택면적으로 편입하면 보다 효과적으로 절세를 할 수 있다. 즉, 주택뿐 아니라 주택으로 올라가는 계단이나 주택의 창고 등 주택부수토지를 찾아내 건축물대장을 정정하면 세법상 주택면적이 그만큼 늘어나는 것이다.

이를 잘 활용하면 불과 1~2㎡의 주택면적을 추가 확보함으로써 건물 전체가 세법상 상가에서 주택으로 뒤바뀌는 놀라운 결과를 가져올 수도 있다. 이를 위해서는 실측비용 등 약간의 수수료가 발생할 수 있으나 그보다는 절세에 따른 실익이 훨씬 크다고 볼 수 있다.   

다만, 아쉽게도 이 같은 상가주택 양도세 절세 전략은 2019년 세법 개정으로 인해 오는 2022년 1월 1일 이후부터는 양도가액 9억원 이하인 경우에만 사용할 수 있게 된다. 따라서 실거래가 9억원이 넘으면 비과세와 장기보유특별공제가 주택 부분과 그 부수토지에만 연 8%씩 최대 80%가 적용되고, 상가 부분과 상가부수토지에는 연 2%씩 최대 30%가 적용된다.

결과적으로, 상가주택을 보유하고 있거나 취득·리모델링 등을 통한 재테크에 관심이 있는 이들이라면 면적별 세법 규정에 관심을 기울이는 것이 절세 전략의 핵심임을 기억하자.