[부동산 이야기 ⑳] 무보증 ‘깔세’ 계약시 주의할 점

[자투리경제=이상혁 SNS에디터]코로나 사태 장기화의 여파로 부동산 임대차 시장에서 '깔세 계약'이 늘고 있다.

경기 침체로 상가 공실이 많아지면서 장기임대가 힘들어지다 보니 임대인들이 짧게라도 수익을 얻기 위해 깔세 계약을 맺는 경우가 증가하고 있는 것이다.

신규 임차인 역시 지금처럼 불확실한 경제 상황에서는 장기보다 단기 임차를 선호하기 때문에 깔세 계약이 성행하는 현 추세가 계속될 전망이다.

깔세란 ‘세를 미리 깔고’ 사용한다는 의미로 무보증 선납 월세를 일컫는다. 즉, 임대차 계약을 할 때 보증금 없이 월세를 선납하고 임차하는 임대차 계약이다.

이런 형식의 계약은 단기로 점포를 계약하거나, 외국인이 단기간 거주할 주택을 계약할 때, 대학가에서 학생들이 원룸을 구할 때 자주 등장한다.

이처럼 단기적으로 부동산을 사용하는 경우에 많이 이용하는데 보증금이 없는 만큼 세입자 입장에서는 부담이 적지만 상가임대차보호법이나 주택임대차보호법의 보호를 받지 못하는 경우가 발생할 수 있어 주의가 필요하다.

단기 계약 위주로 이루어지는 깔세 계약 시에는 계약 대상물을 확실하게 파악하지 않고 서둘러서 계약하는 경우가 많은데, 이럴 때는 추후 문제 발생 시 불리한 상황에 놓일 수 있다. 따라서 계약서를 꼼꼼하게 확인하고 계약해야 한다.

임대차 계약을 진행하는 경우 주택에는 주택임대차보호법이, 상가에는 상가건물 임대차보호법이 적용되지만 모든 임대차 계약에 적용되는 것은 아니다. 이 법은 일시적 사용을 위한 임대차의 경우에는 적용을 배제하고 있기 때문이다.

또한 상가의 경우 사업자등록과 확정일자, 주택의 경우 전입신고를 갖춰야 월세 인상한도, 묵시적 갱신 등에서 보호를 받을 수 있게 된다.

깔세의 경우 만약 계약 기간이 남은 상태라면 임차인이 퇴거를 해도 선납한 월세는 돌려받지 못한다. 또 계약 기간 만료 전에는 예치금을 받을 수 없다는 점도 유의해야 한다.

계약 시에는 특약사항을 확실하게 기재해 안전장치를 해두시는 것이 좋다. 특히 관리비, 청소비 등 선납한 깔세 이외에 추가 부담은 없는지 계약서 특약으로 기재해야 추후 분쟁을 피할 수 있다.

시설물을 꼼꼼하게 점검하는 것도 필수다. 조명기구. 화장실, 싱크대, 보일러 등의 시설이 작동이 잘 되는지 계약 전에 꼼꼼하게 점검해야 한다. 이를 소홀히 하다 나중에 시설물에 하자가 발견되면 예치금을 돌려받을 때 손해 볼 수 있다. 따라서 입주 전에 시설물의 상태가 불량한 경우 미리 사진으로 찍어서 임대인에게 확인을 받는 것이 가장 좋은 방법이다.

마지막으로, 깔세 계약도 전대차가 가능하지만 임대인의 동의 없이 진행되는 전대차 계약은 불법이므로 반드시 임대인의 동의를 얻어야 함에 유의하자.