[부동산 이야기 ㉒] 전전세·전대차 계약시 주의할 점 

 [자투리경제=이상혁 SNS에디터]

위와 같은 사례들에서 활용할 수 있는 부동산 계약을 ‘전전세’ 또는 ‘전대차’라고 하는데, 만만치 않은 주거비 부담을 해소하거나 단기 상가 임대차를 위한 방편으로 종종 사용되곤 한다.

먼저, '전전세'란 넓은 의미로 전세권자가 집주인처럼 다시 세를 놓는 계약 방법이다.

민법 306조에 따르면 전세권자는 전세권의 설정행위로 금지되어 있지 않는 한 자신의 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고, 그 존속기간 안에는 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있도록 규정돼 있다. 즉, 전전세는 집주인의 동의가 없어도 되는데 전세권 설정 등기를 해놓고 제3자에게 일정한 돈을 받고 빌려주는 것을 말한다.

잘 활용하면 주거비 부담을 낮출 수 있다는 장점이 있지만, 임차인 위에 임차인이 성립하는 것이기 때문에 추후 분쟁을 예방하기 위해서는 몇 가지 주의사항을 알아둘 필요가 있다.

첫째로, 전전세의 보증금은 기존 집주인에게 낸 전세보증금 금액을 넘을 수 없다. 예를 들어 A주택에 보증금 5000만원에 전세 계약을 맺은 전세권자(원세권자)가 이를 다시 전세를 계약할 때에는 5000만원 이내에서만 보증금을 받을 수 있는 것이다.

또한 원전세권자(기존 세입자)와 집주인과의 전세 계약 만료 시에는 전전세 계약도 만료된다는 점도 알아둬야 한다. 

아울러 기존 전세 계약의 특약으로 전전세 임대의 금지사항이 있다면, 전세권설정 등기가 되어 있더라도 전전세 계약은 할 수 없다.

결국, 전전세 계약을 앞둔 세입자라면 신분증과 등기부등본을 통해 전세계약서상의 인물과 일치하는지 여부는 물론 전세금액, 전세기간을 반드시 확인해야 한다.

원전세권자 입장에서도 주의할 점이 있는데, 전전세 계약으로 인한 하자 발생 시에는 원전세권자의 책임이 된다는 점이다. 몇 달 월세를 아끼려다 하자 보수비가 더 많이 나오는 상황이 발생할 수 있으니 주의해야 한다.

'전대차' 계약은 두번 세를 놓는 형태로 전전세와 비슷한듯 하지만, 가장 큰 차이점은 전전세와 달리 집주인의 동의가 꼭 필요하다는 점이다.

만약, 전대인이 집주인에게 세를 납부하지 않아 집을 비워야 하는 상황이 되면 전차인은 집을 비워줘야 하는 상황이 발생한다. 

따라서 전대차 계약은 가급적 하지 않는 것이 좋고, 피치 못할 상황에 계약을 하게 된다면 집주인과 삼자대면을 통해 동의가 있는지 여부와 전대차인에게 유리한 특약사항을 넣어 최대한의 안전장치를 하는 것이 좋다.