미분양시 일반인에 분양...소액 투자 가능하고 수익률 높아 '관심'
전입신고시 주택으로 간주 '준주택'...주택임대차보호법 적용
[자투리경제=이상혁 SNS에디터]
# A씨는 소액 부동산 투자를 모색하던 중 지인으로부터 수도권의 한 지식산업센터에 지어지는 기숙사를 분양받아 보라는 권유를 받고 상담을 받았다. 1억원대의 총투자금으로 세제 혜택과 함께 오피스텔보다 더 높은 수익률을 올릴 수 있다는 분양상담사의 말에 솔깃했지만, 자칫 다주택자가 돼 불이익을 당하지 않을까 걱정도 된다.
최근 부동산 경기 호황으로 틈새 투자처를 찾는 이들이 많다. 지식산업센터 내 기숙사도 그중 하나다.
지식산업센터에 지어진 기숙사는 그 자체를 주거 용도로 분양하기 위해 지은 게 아니라 지식산업센터라는 건물을 짓는 데 있어 지원시설의 필요에 의해서 부수적으로 지어진 시설이다. 따라서 지식산업센터 내 기숙사는 원칙상 '주택'이 아니라고 할 수 있다.
때문에 기숙사의 임대와 관련된 사항은 기본적으로 상가임대차보호법을 따르는 것이 맞다. 지식산업센터의 공장을 비롯 지원시설인 상가나 기숙사 등이 그 적용대상이 되는 것이다.
그런데 이 지식산업센터 입주업체 직원이 아닌 제3자에게 임대를 주게 되면서 애매한 상황이 발생하곤 한다. 지식산업센터 기숙사의 본래 설립 취지는 직원의 복리후생을 위해 입주업체가 분양을 받아야 하지만, 미분양이 발생할 경우 일반인도 분양을 받을 수 있기 때문에 실제로는 입주업체와 무관한 제3자가 분양을 받아 임대를 주는 일이 많기 때문이다.
이때 임차인이 지식산업센터 기숙사에 들어오면 보증금 보호를 위해 전입신고를 할 수 있고, 기숙사는 주택으로 취급된다. 이처럼 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설을 ‘준주택’이라고 한다.
준주택은 고령화 및 1~2인 가구 증가 등 변화된 주택수요 여건에 대응해 주택으로 분류되지 않으면서 주거용으로 활용이 가능한 주거시설의 공급을 활성화하기 위해서 도입된 제도로서 현행 건축법 시행령에 따른 준주택의 종류에는 기숙사, 다중생활시설, 노인복지주택, 오피스텔이 있다.
즉, 기숙사는 오피스텔과 마찬가지로 실제 주거 용도로 사용하거나 전입신고를 할 경우 주택으로 간주되는 것이다. 또한 이 경우 임대인과 임차인의 관계에 있어서는 주택임대차보호법의 적용을 받게 된다.
여기서 기숙사 수분양자 입장에서는 당혹스러운 일이 발생할 수 있다. 기숙사는 일반 오피스텔처럼 아무에게나 임대할 수 있는 시설이 아니기 때문이다. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라 지식산업센터 내 기업 종사자 등을 위한 공간으로, 일반인을 세입자로 들여놓을 수 없어 입주 기업체 수요를 파악하지 못하면 공실이 발생할 수 있다.
만약 지식산업센터와 무관한 일반 세입자가 살게 될 경우 강제퇴거 조치가 내려질 수도 있다. 세입자가 전입신고를 하지 않는 이상 발각될 가능성이 크지는 않지만, 법적으로 문제가 될 수 있다는 사실은 반드시 염두에 둬야 한다.
또한 임차인이 전입신고를 하게 되면 기존 분양을 받을 때 감면 받은 세금을 추징 당하게 되고, 소유자의 2주택(또는 다주택) 문제가 발생한다.
따라서 보통 이런 경우 임대차 계약서에 특약사항을 넣어 임차인이 전입신고를 하지 않는 조건으로 계약을 진행하는 경우가 많다. 만약 이를 어기고 임차인이 전입신고를 해 임대인에게 금전적 손실이 발생하면 전적으로 보상을 해야 한다는 등의 조항을 넣는 식이다.
실제 다주택자의 양도세 중과 부담이 상당하기에 오피스텔 계약 시에는 이런 특약이 관행처럼 행해지고 있는 것이 사실이다. 일각에서는 이를 두고 편법이 아니냐는 지적이 있는데, 준주택이라는 것이 애초에 용도의 다양화를 고려해 법령으로 정해진 개념이기에 불법도 편법도 아닌 '법의 활용'으로 보는 게 맞을 것이다.