-국토교통부 실거래가 공개시스템에서 계약할 전셋집의 매매·전세 시세 확인
-한국부동산원 부동산테크 누리집에서도 지역별 전세가율 확인 가능
-빌라는 ‘안심전세 앱’서 시세 확인
깡통주택이란 전세가율이 높은 주택을 말합니다. 전세가율이란 매매가격 대비 전세가격의 비율을 뜻하는데요. 주택 가격이 10억원이라고 할 때 8억원에 전세계약을 했다면 전세가율이 80%입니다. 부동산시장에서는 이같이 전세가율이 80%가 넘을 경우 깡통주택 위험이 큰 것으로 보고 있습니다.
주택 가격이 10억원인 집에 8억5000만원의 보증금을 주고 전세 계약을 체결했다가 2년 뒤 집값이 내려가 8억원이 됐다면 집을 팔아도 보증금을 모두 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있습니다.
최근 전세 가격 하락으로 보증금 반환에 어려움을 겪을 가능성이 있는 가구가 4.1~7.6%로 추정됐습니다. 단시일내 주택가격과 전세가가 급격히 하락할 경우 임대인의 전세보증금 반환부담과 미분양주택 물량이 높아질 수 있다는 우려가 높습니다.
한국은행이 지난 21일 열린 금융통화위원회에서 내놓은 '2023년 상반기 금융안정보고서'에 따르면 전세가격 하락에 임대 가구의 전세보증금 반환 부담이 크게 증가한 것으로 나타났습니다. 전세가격이 올해 3월 수준을 지속할 경우 임대 가구가 세입자에게 반환해야 할 보증금 차액 규모는 연내 24조2000억 원으로 추정됐습니다.
전셋값과 매매가격을 정확하게 파악하는 것이 중요한데요. 그렇다면 전세가율은 어디서 어떻게 확인할 수 있을까요. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 계약할 전셋집의 매매·전세 시세를 직접 확인할 수 있습니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)에 접속해 주택 유형을 선택한 뒤 계약 지역을 선택하면 실거래가 확인이 가능합니다.
또 한국부동산원의 부동산테크 누리집에서도 지역별 전세가율 확인이 가능합니다. 전셋집을 구하고자 하는 지역을 선택하면 주택 유형별로 최근 1년간, 3개월간 전세가율을 볼 수 있습니다.
빌라의 경우 ‘안심전세 앱(애플리케이션)’을 활용할 수 있습니다. 안심전세 앱은 수도권 연립·다세대주택(빌라)뿐만 아니라 전국의 오피스텔 및 대형 아파트까지 주택 1252만 채의 시세를 제공하고 있습니다. 시세 외에 매물의 전셋값이 적정한 수준인지도 알려줍니다. 선순위 권리관계, 근저당, 전세 보증금 등을 추가 입력하면 전세 계약이 안전한지 진단 결과를 확인할 수 있습니다.
또 해당 주택 인근의 평균 전세가율을 근거로 적정 전세 보증금 수준도 제시해 줍니다. 해당 주택이 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증보험에 가입 가능한지도 알 수 있습니다.
전세 계약서를 쓰기 전에 반드시 확인해야 할 것들이 있는데요. 주택의 선순위 권리관계를 우선 따져봐야 합니다. 만약 근저당권이 이미 설정된 집이라면 부동산이 경매에 넘어갈 경우 전세금을 변제받는 데 어려움을 겪을 수 있습니다. 불법·무허가 주택이 아닌지 건축물 대장을 통해 확인해 보는 것이 좋습니다. 불법·무허가 주택인 경우 주택임대차보호법의 적용을 받지 못합니다. 전세 대출은 물론이고 HUG 전세보증보험 가입도 불가능합니다.
집주인의 세금 체납여부도 확인해야 합니다. 전국 세무서(국세)와 지방자치단체(지방세)에서 집주인 동의 없이도 집주인의 세금 체납 여부를 확인할 수 있습니다.
세입자가 집주인 동의 없이 미납국세를 열람할 수 있도록 한 제도가 시행된 지난 2개월 동안 열람한 세입자의 약 90%가 집주인의 동의를 받지 않고 미납국세를 열람한 것으로 나타났습니다. 신동근 더불어민주당 의원실이 국세청으로부터 받은 자료에 따르면 지난 4~5월 세입자의 집주인 미납국세 열람 횟수 중 91.2%가 임대인의 동의를 받지 않고 열람한 것으로 집계됐습니다.
계약 당일에는 집주인의 신분을 확인하고, 대리인이 나왔다면 임대인의 위임장과 인감증명서를 가지고 왔는지 살펴봐야 합니다. 계약서는 ‘주택임대차 표준계약서’로 작성해야 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.
계약 당일 발행된 등기부등본을 재차 확인해야 합니다. 처음 등본을 확인한 시기와 계약서 작성 당일 사이에 해당 주택의 권리관계에 변동이 있을 수 있기 때문입니다.
계약을 했다면 임대차 계약 신고는 계약을 체결한 당일 진행하는 것이 좋습니다. 30일 이내에만 신고하면 문제가 없지만 확정일자를 받아야 하기 때문입니다. 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)이나 관할 주민센터에서 할 수 있습니다.
한편 전세사기 우려에 1∼5월 서울 주택 월세 비중 51%로 전세를 추월한 것으로 나타났습니다. 전세사기 피해 사례가 속출하면서 전세보증금 미반환 위험이 높은 주택을 중심으로 월세 수요가 커졌기 때문으로 풀이됩니다.
부동산 정보제공업체 경제만랩이 서울부동산정보광장을 통해 지난 1∼5월 서울 주택(단독·다가구·다세대·연립주택·아파트) 전·월세 거래량 22만9788건을 분석한 결과, 전세 11만2612건, 월세 11만7176건으로 월세 비중이 51%를 차지한 것으로 조사됐습니다.
서울 주택 임대차 시장에서 월세가 차지하는 비중이 50%를 넘어선 것은 서울부동산정보광장이 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년(1∼5월 기준) 이후 처음입니다. 월세 비중은 2011년 30.4%, 2012년 31.4%, 2013년 34.8%, 2014년 36.9%, 2015년 40.7%, 2016년 45.7%로 매년 상승하다가 2017∼2020년에는 하락했습니다. 그러다 2021년 41.5%로 상승했고, 지난해에는 49%까지 급증했습니다.