[공공주도 재개발의 허와 실㉔] 막 내리는 '공공주도' 도심복합사업

말도 많고 탈도 많았던 공공 주도의 '도심주택 복합사업'이 막을 내린다.

도심에 신속하게 주택을 공급한다는 미명 아래 정부 주도로 일방적으로 밀어붙였던 이 사업에 대한 문제점이 끊임없이 제기된 데 따른 것이다.

■ 재산권-거주권 침해 등 부작용 많았던 '공공 주도' 도심복합사업

문재인 정권 말기 변창흠 국토교통부 장관 주도로 추진된 도심공공주택 복합사업은 사업성이 낮아 기존 방식으로는 재개발이 어려운 지역의 용적률을 최대 700%까지 완화하고, 인허가 기간도 3~4년 단축해 신속하게 도심에 공공주택을 공급한다는 게 골자였다. 

직주 근접성을 높이고 낙후된 도심에 고밀 아파트를 건립한다며 추진된 이 사업은 당초 취지는 그럴싸했다. 하지만 사업이 주택건설 위주로 이뤄졌고, 상가 등 건물주나 세입자 등에 대한 보상 및 이주대책이 제대로 마련되지 않는 등 허술함 투성이였다. 

주민들의 토지를 강제수용해서 진행하는 방식이었기에 속도는 빨랐지만 촘촘한 대책도 없이 일방통행식으로 진행되었기에 재산권 침해 등 논란이 많았고 여기저기 주민들의 반발이 이어졌다. 

허름한 빌라 지하에 살면서 어느정도 재정적 여유가 있는 사람의 경우 일정 비용의 공사비(분담금)만 내면 저렴하게 아파트를 한 채 마련할 수 있다는 점에서 적극 찬성하기도 했다. 하지만 집 한채 덜렁 있는데 이를 공시지가에 준하는 가격에 수용당하고 다른 곳으로 이주를 해서 살거나 아니면 아파트 중 하나를 택일해야 한다는 점에서 거주권 마저 침해할 수 있다는 우려가 많았다. 때문에 일부 지역에서는 주민들간 찬반 극한 대결 양상을 보이면서 반목과 대립이 이어지기도 했고, 일부 지역에서는 행정소송을 제기하는 경우도 있었다.

■ '민간 주도' 도심복합개발 지원법 제정안 본회의 통과…내년 초 시행

이같은 부작용을 해소하고 보다 효율적으로 도심에 주택을 공급하는 내용의 '민간 제안 도심복합사업'이 도입된다.

9일 국토교통부에 따르면 도심복합개발 지원에 관한 법률 제정안이 이날 국회 본회의를 통과했다. 이 제정안은 공포 1년 후부터 시행된다. 이에 따라 앞으로 한국토지주택공사(LH) 등이 시행하는 공공 도심복합사업을 신탁사, 리츠(부동산투자회사) 등 민간도 시행할 수 있게 됐다. 토지주 직접 시행방식은 20인 이내인 경우에 허용하며, 공공도 사업 참여가 가능하다.

민간 도심복합사업은 조합 설립 없이 사업 기간을 단축할 수 있고, 민간 사업자가 토지주 동의를 얻어 시행하는 방식이어서 토지를 수용하지 않는다. 주민 3분의 2, 토지 2분의 1 이상 동의를 얻어야 한다.

교통이 편리한 곳은 상업·문화거점으로, 낙후된 지역은 첨단산업 중심의 '성장거점형'으로 개발한다. 또 주택공급이 필요한 노후 역세권·준공업지는 주택공급 위주의 '주거중심형'으로 개발하는 등 혜택을 차등화했다.

성장거점형 사업 지구는 도시혁신구역으로 지정해 용적률, 건폐율 규제를 대폭 완화한다. 주거중심형 역시 도시·건축 규제를 공공 도심복합사업 수준으로 완화한다.

규제 완화에 따른 개발이익으로는 공공주택, 기반시설 등을 건설하도록 했다. 규제 특례와 공공기여 수준이 적절한지는 사업계획승인권자인 기초지자체가 상위 지자체와 협의하도록 했다. 

국토부는 "관 주도가 아닌 민간 사업자 주도의 계획수립, 용적률·건폐율 등이 정해지지 않은 도시혁신구역 등 파격적 혜택을 통해 민간이 창의적인 역량을 발휘해 선호도가 높은 도심 지역에 문화·상업 복합시설을 신속히 건설하고 주택을 공급할 수 있을 것으로 기대된다"고 밝혔다.

한편 신탁사, 리츠(부동산투자회사) 등 민간이 시행할 수 있다는 점에서는 긍정적이지만 여전히 보상문제 및 주민간 이견 조율을 위해서는 보다 세부적인 대책이 마련돼야 한다는 지적이다.  공청회 등 주민 의견 수렴작업이 선행돼야 하고, 대다수의 주민들이 공감하는 개발안이 도출되지 않을 경우 기존 공공주도 방식의 문제점과 한계에서 벗어날 수 없기 때문이다.