- "민간 주도 도심복합개발에 디벨로퍼도 참여시켜야"
- "노후계획도시 정비, 자금조달·공공기여 다양화 필요"
- 국토부 "민간 도심복합사업도 공공 수준으로 규제 완화"
지지부진한 도심 공공주택 복합사업이 활기를 띠기 위해서는 어떤 방안이 뒷받침돼야 할까.
윤석열 정부가 첫 주택 공급대책인 '8·16 대책'에서 민간기관도 도심복합개발사업 시행자로 나설 수 있도록 길을 열어줬지만 과도한 공공 기여 등 아직도 문제점이 많다는 지적이다. 또 공공의 적극적 인허가 지원이 필요하다는 제언도 나온다.
리츠(부동산투자회사)의 진입 난이도가 높고 기존 도시정비제도와 큰 차별성을 나타내지 못하고 있는 점도 해결해야 할 과제다.
도심복합사업은 관리처분계획인가를 받아야 하는 등 종전 '도시 및 주거환경정비법'('도시정비법')상 정비사업 프로세스에 묶여 있다는 비판이 제기된다. 리츠의 경우 관리처분계획인가를 거치지 않고 사업추진을 할 수 있게 했지만 실제 제정안에서는 관리처분계획인가의 예외 범위가 대폭 축소됐다. 토지소유자 간 이해관계를 조율하는 시행자에 대한 적절한 수익도 고려되지 않았다.
민간도심복합사업을 가능하게 하는 '도심복합개발 지원법'은 지난 1월 국회에서 통과돼 지난 2월 법안이 공포됐다. 1년 유예 기간을 거쳐 내년 2월에는 시행될 전망이다.
이 사업은 조합설립 없이 신탁·리츠(REITs, 부동산투자회사)와 같은 전문기관이 사업시행자가 돼 도시 주요지역이나 도심 내 노후 역세권 등을 문화시설, 산업시설, 주택 등으로 복합개발한다. 토지소유자가 직접 시행하거나 공공이 사업에 참여하는 방식도 가능하다.
지난 2021년 문재인 정부 당시 도입한 공공 도심복합사업은 낮은 사업성으로 재개발이 어려운 지역의 용적률을 최대 700%까지 완화해 도심주택 공급을 확대하는 제도다. 다만 공공의 토지수용 방식에 토지주들의 반발로 지지부진했다.
특히 사업이 주택건설 위주로 이뤄져 상업·문화시설 복합개발이나 거점 조성에 한계가 있고, 공공이 토지를 수용하는 사업 방식에 대한 주민 반발 또한 곳곳에서 이어졌다.
이진 한국부동산개발협회 정책연구실장은 국토교통부가 18일 서울 건설회관에서 개최한 민생토론회 후속 '부동산시장 현안 대응을 위한 릴레이 세미나'에서 기조연설을 통해 "민간이 도심복합사업에 적극적으로 참여하기 위해서는 공공의 적극적 인허가 지원이 필요하다"고 밝혔다.
이를 위해서는 규정에 없는 이익공유나 과도한 공공기여 요구를 지양하고 토지등 소유자의 동의와 협의를 지원하고 인허가를 통합심의할 필요가 있다고 말했다.
도심복합개발 활성화 위해 리츠 진입장벽을 낮추는 한편 출자 사업자에 대해 시행령에서 보장한 인센티브를 지급하는 방안도 제시됐다.
재건축·재개발 등 정비사업시 공공임대주택 외에 공공기여 방식을 다양하게 허용해야 토지등소유자와의 이해관계도 풀 수 있다는 의견도 나온다. 김중은 국토연구원 도시재생·정비연구센터장은 "노후계획도시는 중·고밀 공동주택단지가 대규모로 밀집해있어 도시·건설규제 완화시 기반시설 부족이 우려된다"며 "도시정비법과 차발화된 새로운 공공기여량 산정 체계가 필요하다"고 말했다.
도심복합사업 활성화를 위해 전문 디벨로퍼(부동산 개발업자)의 역할을 확대하는 등 다양한 시장 참여자가 필요하다는 주장도 나오고 있다.
한편 국토부는 민간이 도심복합사업 진행할 때 공공 도심복합사업 수준으로 규제 완화해 유인을 늘리겠다는 방침이다.
조현준 국토부 도심주택공급총괄과장은 "도시 내 다양한 개발수요를 충족하고 일자리 창출 등 도시경쟁력 강화 및 주거지 정비를 촉진하기 위해 민간주도 도심복합사업을 활성화할 필요가 있다"며 "업계 간담회, 유관 협회 의견 청취 등을 통해 사업 시행자 의견을 적극 반영해 하위법령을 마련할 것"이라고 말했다.