[부동산 이야기㊲] 윤석열 정부 ‘부동산 정책’ 어떻게 바뀌나

지난 9일 20대 대통령에 윤석열 국민의힘 후보가 당선되면서 윤 당선인이 ‘부동산 정상화’를 목표로 내건 부동산 관련 공약에 이목이 집중되고 있다.

윤 당선인의 부동산 공약은 크게 ‘공급 확대’와 ‘규제 완화’로 요약된다. 국민이 실제 필요하고 수요가 있는 곳에 공급을 늘리고, 규제를 풀고 세제를 완화해 시장에 물건이 나오도록 하겠다는 것이다.

공약을 세세히 들여다보면 현 정부가 추진해온 부동산 정책과 정면충돌이 불가피해 보인다. 특히 상당수의 정책이 민주당이 다수 의석을 차지하고 있는 국회를 통과해야 한다는 점에서 실현 가능성에 대해 의문부호를 던지는 시각이 적지 않다.

윤 당선인이 내건 주요 부동산 공약을 5가지로 압축·요약해 봤다.

① 5년간 주택 250만 가구 공급

윤 당선인은 ‘수요에 부응하는 주택의 충분한 공급’을 강조하면서 5년간 전국에 250만 가구 이상을 공급하겠다고 밝혔다. 공급 물량은 재건축·재개발, 도심·역세권 개발, 공공택지 등으로 확보할 계획이다.

이 중 재건축·재개발을 통해서만 수도권 30만5000가구를 비롯해 총 47만호를 공급하기로 했다. 또 도심 역세권 복합개발을 통해 수도권 13만가구 등 총 20만가구를 공급하겠다고 밝혔다. 이를 위해 정밀안전진단 기준을 합리화하고, 재건축 초과이익 부담금을 완화하고, 용적률 인센티브를 통해 공급물량을 20~30% 확대하겠다는 구상을 밝힌 바 있다.

‘원가주택’ 30만 가구를 공급하겠다고 약속했다. 시중 가격의 절반 수준으로 아파트를 분양한 후 5년 이상 거주하면 국가에 팔아 시세차익 중 70%까지 보상받도록 한다는 것이다. 또한 역세권에 무주택 가구를 위한 공공분양 주택을 공급하는 ‘역세권 첫집’ 20만 가구를 공급하겠다는 계획도 내세웠다.

이중 도심·역세권복합개발이나 국공유지 및 차량기지 복합개발, 소규모 정비사업, 공공택지 등은 현 정부도 추진해온 사업들인 만큼 실현 가능성이 높을 것으로 기대된다.

② 재개발·재건축·리모델링 활성화

윤 당선인은 부동산 정상화를 위한 두 번째 과제로 재개발·재건축·리모델링 활성화를 제시하고, 관련 규제 완화를 추진하겠다고 밝혔다.

특히 30년 이상 노후 공동주택에 대해선 정밀안전진단을 면제하는 방안을 추진하고, 안전진단 평가항목에서 구조안전성의 가중치를 50%에서 30%로 낮추기로 했다.

재건축 사업 활성화의 발목을 잡고 있다는 평가를 받고 있는 재건축 초과이익 환수제를 완화해 부담금 부과 기준금액을 높이고, 비용인정 항목을 확대하기로 했다. 또 1주택 장기 보유자에 대해선 부담금을 감면해주는 한편 부담금 납부시기를 늦추는 것도 허용해줄 계획이다.

또한 ▲분양가 규제 운영 합리화 ▲과도한 기반시설 기부채납 방지 위한 기준 마련 ▲리모델링 활성화를 위한 리모델링 추진법 신설 등도 추진하기로 했다.

③ 임대차 3법 전면 재검토…민간임대사업 활성화

윤 당선인은 현 정부가 많은 반대를 무릅쓰고 제정했던 계약갱신청구권과 전월세상한제, 전월세신고제 등 이른바 ‘임대차 3법’을 전면 재검토하기로 했다.

이는 임 주택임대시장의 작동 원리를 무시함으로써 시장 불안을 가중시키고 있다는 판단에 따른 조치다. 실제로 임대차 3법 시행 이후 전월세가 급등하고 매물이 감소하고, 임차인 거주 여부와 임대차 계약 만료시점에 따라 전세보증금이 이중삼중으로 매겨지거나 매매가격이 달라지는 등 시장질서의 혼란만 야기했다는 지적이 쏟아지고 있다.

또 등록임대사업자에 대한 지원제도도 부활시킬 방침이다. 매입임대용 소형 아파트(전용면적 60㎡ 이하)의 신규 등록을 허용하고, 종부세 합산과세 배제, 양도소득세 중과세 배제 등과 같은 세제 혜택도 되살린다는 계획이다.

이를 통한 민간임대주택 활성화 역시 주요 과제로 제시했다. 공공택지에 민간에 배정된 택지 물량의 일부를 민간임대주택으로 배정하고, 10년 이상 장기임대주택에 대해선 양도세 장기보유공제율을 현행 70%에서 80%로 높여주기로 했다.

민간임대사업자가 취약계층에게 임대주택을 배정하면서 손실이 발생하면 세액공제를 제공하는 등 혜택도 부여하기로 했다. 대신 취약계층에 배정된 임대주택의 임대료는 시장가격보다 저렴하게 책정하도록 유도한다는 방침이다.

④ 주택 대출 규제 완화…LTV 상한선 80%로 확대

현 정부 내내 고삐를 조여 왔던 주택대출 규제도 대폭 완화할 것을 예고했다.

우선, 담보인증비율(LTV)을 생애 최초 주택구매자에 대해선 80%로 인상한다. 또 생애 최초 주택 구매가 아닌 경우에도 70%로 단일화해 적용하기로 했다. 현재는 9억 원 이하 주택을 살 때 40%, 9억 원 초과면 20%이다. 다만 다주택 보유자에 대해서는 보유주택 수에 따라 LTV 상한을 40%, 30% 등으로 차등 적용할 방침이다.

또 신혼부부에 대해선 4억 원, 생애 최초 구매자에 대해선 3억 원까지 3년간 저리로 지원하기로 했다. 이와 함께 신혼부부 전월세 임차보증금 대출도 보증금의 80% 범위에서 수도권은 3억 원, 나머지 지역에서 2억 원까지 지원하고, 최장 10년 간 나눠서 갚도록 할 계획이다.

하지만 이런 방침은 한국 경제의 시한폭탄으로 여겨지는 가계부채와 맞물려 있다는 게 걸림돌로 작용할 가능성이 크다. 대출규제를 완화할 경우 가계부채가 또다시 급증할 수밖에 없기 때문이다.

⑤ 부동산 세제 완화…종부세 폐지, 양도세 중과세 2년간 배제

윤 당선인은 부동산 세제에 대해서도 전반적으로 부담을 완화시키겠다는 계획을 내놨다.

부동산 관련 세금 부과 기준이 되는 부동산공시가격을 2020년 수준으로 환원함으로써 세 부담을 줄여주겠다는 것이다.

또 종부세를 지방세인 재산세와 통합해 폐지하고, 종부세를 산정하는 주요 요소인 공정시장가액비율을 95%에서 동결하는 한편 1주택자에 대한 종부세 비율을 현 정부 출범 이전 수준으로 인하해줄 방침이다.

세 부담 증가율 상한선은 1주택자와 비조정지역 2주택자에 대해선 150%에서 50%로, 조정지역 2주택자와 3주택자, 법인 등에 대해선 300%에서 200%로 각각 낮춰줄 계획이다.

1주택 장기보유자에 대해서는 연령과 관계없이 매각이나 상속할 때까지 납부시기를 늦추는 것을 허용하고, 보유주택 호수에 따른 차등과세를 가액 기준 과세로 바꿀 예정이다. 즉 집이 2채 이상이더라도 일정 금액 이하면 종부세 대상에서 제외하겠다는 것이다.

양도세는 다주택자에 대한 중과세율 적용을 최대 2년간 한시적으로 배제하고, 부동산세제의 종합 개편 과정에서 다주택자 중과세 정책 전반을 재검토하기로 했다.

취득세는 현재 1~3%의 세율을 단일화하거나 세율 적용 구간을 단순화하고, 생애최초주택 구매자에 대해선 면제해주거나 1% 단일세율을 적용하는 등 다양한 세 부담 완화 방안을 마련해나가기로 했다.