# 경기도 평택시 A 도시형생활주택(전용면적 27㎡)의 전세매물이 지난달 8일 1억2000만원에 계약됐다. 불과 닷새 전 매매가인 9400만원보다 2600만원 비싼 가격에 전세 거래가 이뤄진 것이다.
# 경북 포항시 북구 용흥동의 B아파트 전용 65㎡도 지난 4월16일 1억2000만원에 매매됐다. 그런데 한 달 후인 5월20일에는 보증금 1억3300만원에 전세로 계약이 이뤄졌다.
최근 부동산 시장 경기 하락으로 전셋값이 매매 가격을 웃도는 ’역전세‘ 사례가 속출되고 있고, 이로 인해 전세 세입자 피해가 늘어날 것으로 우려된다.
이와 같은 역전세 현상은 서울·수도권보다는 지방에서 더욱 뚜렷하다. 29일 한국부동산원에 따르면 지난 5월 기준 전국에서 아파트 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 80%를 넘는 지역이 18곳에 달한다.
전남 광양과 포항 북구가 85.0%로 전국에서 가장 높은 수준이고, 청주 서원구(84.3%), 경기 여주(84.2%), 충남 당진(83.4%), 전남 목포(83.3%), 충남 서산(82.6%) 등도 80%를 훌쩍 넘는 것으로 나타났다.
부동산 업계 관계자는 “서울의 평균 전세가율이 60% 수준인 반면 지방의 중소 도시들은 전세가율이 크게 오르면서 위험 수위에 가까워졌다”며 “집값 하락세가 본격화할 조짐을 보이는 반면 전세 수요는 꾸준히 유지되는 것이 전세가율에 영향을 미친 것”이라고 분석했다.
역전세 주택은 세입자만 구해지면 자기 돈을 한 푼도 안 들이고 집을 살 수 있다. 그러다 집값이 조정 국면에 진입할 경우 세입자에게 보증금을 제때 돌려주지 못하는 피해가 발생할 수 있다는 것이 문제다.
집주인이 집을 팔아도 전셋값을 충당하기 어렵거나 갭투자자인 집주인이 다음 전세 계약자를 구하지 못해 기존 세입자에게 전세금을 돌려주지 못할 가능성이 커지기 때문이다.
실제로 집주인이 세입자의 전세 보증금을 돌려주지 못하는 보증금 반환 보증 사고는 해마다 늘고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 상반기 전세보증금 반환보증 사고는 1595건, 금액 기준 3407억원으로 사상 최대치를 기록했다.
■ '깡통 전세' 피해 예방법
통상 부동산 업계에서는 전세가율이 80%를 넘으면 추후 집을 팔아도 대출금이나 전세보증금을 충당하기 어려운 깡통 전세가 될 위험이 높은 것으로 보고 있다.
깡통 전세를 피하기 위해선 임차인이 더 꼼꼼하게 따져보는 수밖에 없다. 특히 법률 및 부동산 전문가들은 전세보증금반환보증에 가입하길 권하고 있다.
전세 보증 보험에는 크게 주택도시보증공사(HUG)의 ‘전세보증금 반환보증보험’과 서울보증보험(SGI)의 ‘전세금 보장 신용보험’이 있다.
자투리경제는 앞서 [부동산 이야기 ⑮] ‘전세보증보험’으로 소중한 재산 지키기 기사에서 전세 보증 가입 방법과 유의사항에 대해 소개했으니 참고하면 도움이 될 것이다.
또한 임대인의 세금 체납 여부를 확인하면 피해를 막을 수 있다. 이를 확인하기 위한 가장 쉬운 방법은 임대인에게 국세완납증명서와 지방세완납증명서를 요구하는 것이다.
대부분 전세 계약 당시 등기부등본을 확인하고 계약을 하지만 이것만으로는 충분하지 않다. 세금 체납으로 등기부등본에 압류가 걸리기까지는 상당한 시차가 존재하고, 대항력을 갖춘다고 해도 당해세와 일반 조세채권이 먼저 배당을 받아가게 돼 전세금 손실이 불가피하기 때문이다.
이를 확실히 해두기 위해 계약시 특약사항에 “임대인은 국세완납증명서와 지방세완납증명서를 임차인에게 확인시켜주어야 하며, 압류로 인해 손해 발생시 임대인이 책임진다”와 같은 특약사항을 기재하는 것도 좋은 방법이다.
