# 최근 주택을 매입한 K씨는 잔금지급 후 입주해보니 매도인이 옷장을 놓았던 벽 부분에 균열·누수가 발생해 수리가 필요함을 알게 됐다. 이 경우 계약해제 또는 손해배상 책임을 물을 수 있을까?
매도인의 하자담보책임은 대상부동산의 목적물에 하자가 있다고 해서 전부 매도인에게 책임을 지울 수 있는 것은 아니다.
매수인의 선의·무과실 요건 여부와 계약의 목적 달성 여부에 따라 달라진다. 하자(균열, 누수)로 매매의 목적을 달성할 수 없고 이러한 하자를 사전에 알지 못하였고, 또한 알지 못한 데에 과실이 없는 경우에는 계약을 해제하고 아울러 손해배상도 청구할 수 있다.
그러나 하자가 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 것이 아닌 경우는 손해배상만 청구할 수 있다.(민법 제580조, 제575조)
위 사안의 경우, 누수·균열의 하자가 옷장으로 가려져 있어 매수인이 알 수 없었다. 다만, 누수·균열이 계약의 목적을 달성할 수 없을 만큼 중대한 것이 아닌 경우에 해당하므로 매수인은 손해배상(통상 수리보수비 등)을 청구할 수 있을 것이다.
또한 매수인이 매도인에게 하자담보책임을 물으려면 목적물의 하자를 발견한 때로부터 6개월 이내(권리의 하자인 경우는 1년 이내)에 청구해야 한다.
만약 계약의 특약사항에 ‘현 시설 상태 하의 계약’이라고 기재가 된 경우에도 위와 같은 하자담보책임을 물을 수 있을까?
특약사항에 ‘현 시설 사태 하의 계약’이라고 해도 이를 내부 누수 등 중대한 하자에 대해 책임을 배제하는 것은 아니라고 보고 있기 때문에, 이 경우에도 매수인이 선의·무과실이라면 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있다.