"수도권에서도 준공 후 미분양 늘고 있다"…부동산 본격 반등은 아직

일각에서 집값이 본격 반등한 것 아니냐는 전망이 나오고 있지만 지속해서 증가하고 있는 서울과 수도권 '경매 건수'와 '준공 후 미분양 확대'를 눈여겨봐야 한다는 지적이다.

정부의 부동산 규제 완화 이후 상반기 서울 실거래가지수가 반등한 것은 초급매 소진에 의한 거래가 상승과 시중금리 하락에 따른 투자 수요 증가에 따른 것이기에 부동산 매입시 신중한 판단이 요구된다는 것이다. 현재 부동산 시장은 연초에 비해 반등하고 있으나 추세적인 반등인지 여부는 지켜봐야 한다는 신중론도 제기된다.

■ "부동산가격 하반기 하락할 것…역전세난 위험"

지난 6월 수도권 아파트 준공 후 미분양 증가 규모를 보면 서울, 경기, 인천이 전달 대비 각각 31.8%, 5.59%, 46.5% 증가한 것으로 나타났다. 지방에서 증가하던 준공 후 미분양이 수도권에서도 늘고 있어 전매제한 해제에 따른 청약시장 호조와는 별개로 입주 시장의 어려움은 가중되는 모습이다.

교보증권 백광제 수석연구원은 "대출 규제 완화 등 정부의 적극적인 부동산 부양책으로 초기 미분양 물량은 서서히 감소하고 있으나 준공 후 미분양 증가세는 수도권에서도 확산하고 있다"며 "호재의 반대편에 지속해 증가하고 있는 서울과 수도권 경매 건수와 준공 후 미분양 확대를 잊어서는 안된다"고 말했다.

▲ 기준금리 동결 ▲ 정책금리에 따른 낮은 대출금리 ▲ 규제 완화 ▲ 하반기 이후 기준금리 인하 기대감은 부동산 시장에 호재로 작용하고 있다. 반면 ▲ 국채와 은행채 발행 증가에 따른 시장금리 상승 ▲ 중심지 입주 물량 증가에 따른 연쇄 이주 ▲ 역전세난 위험 확대는 부동산 시장에 부정적으로 작용하고 있다. 신용 위험 확대 등에 따른 시장금리도 상승하고 있다. 여기에 중장기적으로 국제유가와 환율 상승에 따른 추가 인플레이션(물가 상승) 우려도 제기되고 있다. 
백 연구원은 "다음 달 이후 수도권 입주 물량 증가와 역전세난 위험이 높아질 것"이라며 "부동산 가격이 하락세를 보일 것"이라고 전망했다.

그렇다면 실수요자 입장에서 볼 때 적정한 매수 시점은 언제일까. 백 연구원은 "실수요자 기준 적정 매수 시점은 입주 사이클과 역전세난을 고려해 수도권은 최소 올해 10월 이후 하락 시점이, 서울은 내년 6월의 상당 기간 이후가 각각 적정하다고 판단한다"며 "투자자 매수 진입 시점은 오는 2025년 이후가 적정할 것"이라고 분석했다.

그는 "9월은 서울 주요 지역의 신규 입주 전세 영향, 수도권 양도세 면제 대기 매물들이 증가하는 시기"라며 "실제 청약시장 분위기와 달리 수도권 매물은 작년 고점을 넘어 지속적으로 증가하고 있다"고 말했다. 그러면서 "현재의 지수 상승이 실수요 때문인지 전매제한 해제에 따른 투자 수요 증가 때문인지 판단이 필요하다"고 덧붙였다.

■ "집값 상승은 저점인식·특례보금자리론 영향…상승폭 제한적"

우리나라 주택 가격이 단기적으로 오름세를 이어가겠으나 상승 폭은 제한적이고 서울과 지방 상승률의 양극화는 더 심화할 것이라는 전망도 나온다. 현재 부동산 시장은 연초 저점 대비 반등하고 있으나 추세적인 반등인지는 보수적으로 지켜볼 필요가 있다는 신중론도 제기된다.

배세호 하이투자증권 연구원은 "가격이 저점에 접근했다는 일종의 심리적 요인이 아파트 가격을 분양하고 있는 것으로 보인다"며 "여기에 특례보금자리론과 부동산 규제 완화 등의 정부의 우호적인 대출 정책이 신규 대출 증가로 이어져 주택시장에 유동성을 공급해주고있다"고 분석했다.

정부가 올해 초 내놓은 특례보금자리론은 신규 대출을 증가시키는 효과를 보여줬다. 특례보금자리론 대출 공급 규모는 지난 7월까지 6개월간 31조1000억원으로 애초 예상 규모(39조6000억원)의 78.5%를 달성했다.

또 생애 최초 대출 허용 기준에 30대 이하의 매수세가 많이 유입됐다. 올해 상반기 기준 전국 아파트 매매 건수 20만3000건 중에서 30대 이하에서 이뤄진 건수가 31.3%에 이르는 것으로 나타났다.

배 연구원은 "시세 하락은 매우 제한적이지만 가격 상승 폭도 클 수 없다고 판단한다"며 "현재 금리가 매우 높은 수준으로 형성돼 있고 부동산 개발시장과 지방의 분양·매매 시장은 아직 연초와 크게 다르지 않다"고 말했다.

지난 7월 누적 분양 실적은 2001년 이후로 최저 수준을 기록하고 있다. 프로젝트파이낸싱(PF), 특히 브릿지론 단계는 만기를 지속해 연장하는 수준으로 착공으로 이어지는 빈도가 아직 낮다.

그는 "같은 수도권이지만 서울의 청약은 연일 흥행하고 있으나 인천은 낮은 청약경쟁률을 기록한 단지가 다수 나왔고 지방 부동산시장은 대구 매매가가 연초보다 소폭 오른 것 외에는 개선 폭이 크지 않다"고 지적했다. 올해 대구, 울산, 대전 등의 누적 분양 물량은 각 200∼500가구에 불과하고 청약 경쟁률이 1에 미달한 단지도 많다.

■ 서울 아파트 상승거래 감소…수도권 아파트 상승 거래 비중도 축소

지난 7월 서울 아파트 거래 건수가 총 3589건으로 6월 3849건에 비해 소폭 감소한 것으로 나타났다. 서울 아파트 월간 매매 건수가 전달 대비 줄어든 것은 지난해 12월 이후 9개월 만이다. 

서울 아파트 거래량은 부동산 시장의 선행 지표로 알려져 있다. 7월 아파트 거래량이 큰 폭으로 준 것은 아니지만 전문가들은 의미가 적지 않다고 보고 있다. 수도권 아파트 상승 거래 비중도 축소됐다.

부동산 R114에 따르면 2분기(4～ 6월)와 7～8월 동일 아파트 동일 면적에서 1건 이상 거래가 체결된 총 8700건 중에서 2분기 대비 7～ 8월에 거래가가 오른 상승 거래는 전체의 55%(4764건)로 집계됐다. 1분기 대비 2분기의 상승 거래 비중이 65%였던 것에 비해 10%포인트(p) 감소한 것이다.
서울도 상승 거래 비중이 2분기 72% 에서 7～ 8월에는 62%로 줄었다.7～ 8월 하락 거래 비중도 32%로 2분기(24%)보다 높아졌다. 지난달 말 7만건을 돌파한 서울 아파트 매물 수도 3일 현재 7만 88건으로 증가했다.
아파트 매물은 올초만 해도 5만건 선에 머물렀다.