저성장시대를 맞아 부동산 시장에서도 작지만 실속있는 물건에 대한 관심이 높아지고 있다. 무작정 대박의 헛된 꿈을 좇는 것보다는 발품을 들여 알뜰 부동산을 눈여겨 보다보면 기대 이상의 수익을 안겨주기도 한다. 자투리경제는 자투리 상가·자투리 주택·자투리 토지·주택 리모델링 분야 등과 관련된 이상혁 더케이컨설팅그룹 상업용부동산센터장의 칼럼을 연재한다. <편집자주>
강도 높은 주택시장 규제로 주택 외 수익형부동산에 투자해 수익을 창출하려는 이들이 늘고 있다.
특히 상가는 비교적 대출이 수월하고, 잘 투자하면 매월 고정적인 임대수익과 함께 쏠쏠한 시세차익까지 거둘 수 있어 수익형부동산의 꽃이라 불린다.
다만, 투자금액대가 높고 주택에 비해 공실 리스크도 큰 편이라 섣불리 투자에 뛰어들기 쉽지 않은 게 사실이다. 이럴 때 비교적 쉽게 접근해볼 수 있는 상품 중 하나가 바로 단지내 상가다.
단지내 상가의 장점은 무엇보다 주변 상가 시세 대비 저렴한 가격에 있다. 주변 상업지역에 들어서는 상가 대비 30~40%가량 저렴한 가격으로 내정가가 결정되기 때문에 투자 부담이 적고, 일반상가 대비 낮게 형성되는 임대료 덕에 임차인을 구하기도 수월한 편이어서 불경기에도 안정적인 투자처로 꼽힌다.
단지내 상가의 공급 방식은 주로 입찰로 결정된다. 입찰보증금 납부 후 입찰에 참여하는 방식으로, 최고가격 응찰자가 낙찰자로 결정된다는 점에서 경매와 동일하다.
한국토지주택공사(LH) 단지내 상가는 LH가 공급하는 공공임대아파트 내 상가로, LH 홈페이지에서 공급일정 및 입찰관련 사항을 확인할 수 있다. 또한 입찰부터 결과 발표까지 모두 홈페이지에서 온라인으로 진행된다.
이밖에 민간 아파트의 단지내 상가도 아파트 분양 이후에 공고를 내고 입찰을 실시하는데, LH와는 달리 정해진 장소에서 오프라인으로 진행된다.
기본적인 입찰 방법은 어렵지 않다. 먼저, 입찰에 참여하기 위해서는 입찰보증금을 입금해야 한다. 이후에 입찰신청서 작성 및 서류 제출을 거친다. 준비할 서류가 많지는 않으며 통상적으로 개인 인감도장 및 신분증, 입찰보증금 환불계좌 사본 등이 요구된다. 서류를 제출하고 나면 입찰서를 작성하고, 입찰함에 투찰하면 된다.
입찰 직전까지 호실별 도면 외에 이렇다 할 참고자료가 없기 때문에, 사전에 충분한 주변 시세조사와 인근 중개업소 탐문을 통해 적정가를 예상하고 고가낙찰을 피하는 것이 중요하다. 너무 과도한 금액을 써냈다고 판단될 경우 낙찰 이후라도 계약을 포기할 수 있지만, 이때에는 입찰보증금을 돌려받을 수 없기 때문에 신중을 기해야 한다.
유망한 단지내 상가를 고르는 요령은 여러 가지가 있지만 그중에서도 가장 중요하게 살펴야 할 부분은 배후수요(단지규모)와 공급량이다. 배후수요가 많고 공급량이 적을수록 상가가 활성화될 가능성이 높기 때문에 투자가치가 있다고 볼 수 있다.
여기서 공급량은 단순히 단지내 환경만을 따져보는 것만으로는 부족하고 외부환경까지 고려하는 것이 바람직하다. 인근에 대규모 상권 또는 쇼핑몰이 자리 잡고 있는 경우 단지내 상가의 입점 상가들이 영업에 어려움을 겪는 경우가 많고, 이로 인해 임대료 및 수익률이 떨어질 수 있음에 유의해야 한다.
<이상혁 더케이컨설팅그룹 상업용부동산센터장>