- DSR 40% → DTI 60%, RTI 1.25~1.5배 → 1.0배
- 당장 후속세입자가 없는 경우 등도 지원해 세입자의 원활한 퇴거를 폭넓게 지원
- 가계부채 증가, 후속세입자 전세금 미반환 위험 등 부작용이 발생하지 않도록 다양한 제도적 보완장치 마련
오는 27일부터 내년 7월까지 한시적으로 전세보증금 반환 목적의 대출에 대한 규제가 완화된다. 전셋값 하락으로 기존 세입자에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 ‘역전세난’을 해소하기 위해서다.
그동안 전세시장은 전셋값 하락으로 전세금 반환이 지연돼 주거 이동이 제약되거나 전세금 미반환 우려로 세입자들의 불안이 컸었다.
26일 국토교통부에 따르면 집주인이 전세보증금 반환용도로 은행권(인터넷은행 제외) 대출을 이용할 경우 차액분(기존 전세금-신규 전세금) 등에 대한 대출규제가 1년 동안 한시적으로 완화된다. 이에 따라 앞으로 1년 동안 개인 임대인에게는 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 적용 대신 총부채상환비율(DTI) 60%을, 임대사업자에게는 이자상환비율(RTI) 1.25~1.5배 적용 대신 1.0배를 적용해준다.
DSR은 모든 금융권의 대출 원리금을 따지지만, DTI는 주택담보대출 이외 다른 대출은 이자 상환분만 반영하기 때문에 규제 강도가 DSR보다 낮다.
지원 대상은 역전세 반환대출 규제완화 발표가 이뤄지기 전인 이달 3일까지 임대차계약이 체결된 경우 중 내년 7월까지 임대차계약 만료 등 반환수요가 발생하는 경우로 한정한다.
대출 받은 자금이 타 용도로 활용되지 않도록 엄격히 관리한다는 게 정부의 방침이다. 이번 규제 완화로 인한 대출자금이 집주인의 갭투자 등에 악용되지 않도록 하겠다는 것이다. 이에 따라 반환 대출 이용 기간 중 신규 주택 구입은 할 수 없다. 대출 이후 주택을 구입할 사실이 적발되는 경우 대출 전액 회수와 함께 3년 동안 주택담보대출을 받지 못한다.
완화된 규제는 후속 세입자가 구해져 전세보증금 차액분을 대출받는 경우 적용된다. 다만 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 보증금이 원활히 반환될 수 있도록 완화된 대출 규제를 적용해주는데 이 경우 1년 이내 세입자를 구해 해당 전세보증금으로 대출금액을 상환해야 한다.
대출실행 후 대출금은 집주인을 거치지 않고 현 세입자에게 직접 지급한다. 세입자가 전세대출을 이용 중인 경우 대출금은 해당 은행에 직접 입금하고 이를 제외한 금액을 현 세입자에게 입금한다.
기존 세입자 퇴거 후 집주인이 자가 거주자로 입주하는 경우에도 자력반환 능력(현재 거주주택의 전세보증금 등)을 엄격히 확인하는 것을 전제로 반환자금을 대출받을 수 있도록 지원할 예정이다. 이 경우 집주인은 대출실행 후 1개월 내 입주해야 하며 최소 2년 이상 실거주 여부 모니터링 등 엄격한 관리조치가 병행된다.
정부는 다른 대출이 없고 연 소득이 5000만원인 집주인이 대출금리 4.0%, 30년 만기로 대출받을 경우 기존보다 대출 한도가 1억7500만원가량 더 늘어날 것으로 추산하고 있다.
정부 관계자는 “역전세 문제는 세입자의 전세금 반환 및 이주 지연 등으로 임대시장의 어려움을 가중시킬 수 있는 만큼 한시적으로 전세금 반환목적 대출규제를 완화하여 시장충격을 최소화 하는 취지”라며 “다만 이러한 조치가 가계부채 증가, 후속 세입자 전세금 미반환 위험 증가 등 부작용으로 이어지지 않도록 집주인의 자력반환능력 확인, 세입자 보호조치 강구 등 제도적 보완장치가 엄정히 이뤄지도록 관리해나갈 것”이라고 밝혔다.
■ 역전세 반환대출 규제완화 관련 주요 QA
- 역전세 반환대출 규제완화의 정책취지는?
▲ 예상치 못한 전세가격 하락 등으로 인해 전세금 반환이 지연되고, 세입자의 주거이동이 제약되는 등 역전세로 인한 세입자분들의 주거상의 어려움을 해소하기 위해 세입자분들이 전세보증금을 원활히 돌려받을 수 있도록 전세보증금 반환목적 대출규제를 일부 유연하게 적용하는 것이다.
- 역전세 반환대출 규제완화로 인해 가계부채 증가세 심화되는 것 아닌지?
▲ 이번 조치로 인해 가계부채가 크게 증가할 가능성은 제한적이다. 기본적으로 ‘전세금 차액’에 대해 대출을 지원하는 것이 원칙이며 기존전세금-신규전세금 차액에 대해 대출을 지원하는 것이 원칙이다. 당장 후속세입자 없더라도 1년 내 후속세입자의 전세금으로 우선 상환토록할 예정이다. 불필요한 반환대출 수요는 여러 제도적 장치들을 통해 차단할 예정이다. 전세금 반환용도로만 대출이 가능하도록 한다. 세입자 계좌로 직접 입금이 되고, 타용도 사용시 대출전액이 회수된다.
- 이번 조치가 역전세 문제 해결에 충분하다고 보는지.
▲ 기본적으로 역전세로 인한 ‘전세금 차액’에 대해 지원하는 것인만큼 대부분은 이번 규제완화 범위 내에서 해소될 것으로 판단된다. 역전세로 인한 평균 전세금 차액은 7000만원 내외로 전망한다. 상환능력을 넘어서는 과도한 대출을 허용하는 것은 집주인 및 후속 세입자에게도 바람직하지 않고, 이번 규제완화로도 해결되지 않는 부분의 경우 주택처분, 역월세 등집 주인의 사적인 자구노력으로 해결할 필요가 있다고 본다.
- 당장 후속세입자가 없거나 자가거주하는 경우까지 규제 완화대상에 포함된 이유는?
▲ 역전세로 인해 어려움을 겪는 세입자를 최대한 폭 넓게 보호한다는 정책취지 달성을 위해선 후속세입자를 들이는 경우뿐만 아니라 실거주 목적으로 자가거주를 원하는 집주인까지도 지원하는 것이 필수적이다. 임대차 거래가 원활히 이뤄지지 않는 상황에서 후속세입자가 있는 경우로 제한할 경우 현 세입자의 전세금 반환이 계속 지연될 우려가 있으며, 일부 세입자는 집주인이 자가거주를 원한다는 이유로 지원대상에서 배제될 가능성이 있다.
- 전세계약을 연장(기존 계약대비 감액)하는 경우도 지원대상이 되는가.
▲ 지원대상에 포함된다. 단, 대출규제 완화혜택을 받기 위해서는 기존 세입자와 '세입자 보호조치 특약’이 기재된 전세계약서 작성이 필요하다.
- 후속 세입자가 전액 월세인 경우 등에도 지원이 되나? 이 경우 지원한도와 세입자 보호조치는 어떻게 되는지.
▲ 완화된 대출규제 한도 범위내에서 기존 세입자의 전세금 반환에 필요한 만큼 지원가능하다. 반전세, 보증부 월세도 지원이 된다. 전액 월세인 경우라면 후속 세입자의 전세보증금이 없으므로 별도의 세입자 보호조치를 취하지 않아도 된다.