[공공주도 재개발의 허와 실㉑] '도심공공주택 복합사업' 성공 요건…토지주 사업성 개선이 급선무

정부가 도심 역세권·저층 주거지 개발 등을 위해 3년 한시로 도입한 '도심공공주택 복합사업'의 사업 기간 연장을 추진한다.

정부는 이를 위해 내년 9월로 종료되는 도심공공주택 복합사업의 사업 기한을 연장하는 내용의 공공주택특별법 개정안을 조만간 발의할 예정이다.

'도심공공주택 복합사업'은 토지 수용 방식이라는 한계 탓에 당초 기대한 도심 역세권 고밀 개발이나 준공업지역 주거지 전환 수요는 많지 않지만, 정부는 그간 사업성이 없어 재개발 추진이 어렵던 저층 주거지 개발엔 이 사업이 유효하다고 평가한다. 

도심공공주택 복합사업은 조합 주도의 일반 정비사업과 달리 LH 등 공공이 주도해 직접 주민의 토지를 수용하고, 그에 상응하는 가치를 아파트 등 신규 건축물 현물로 보상하는 대신 용적률 상향, 재건축 초과이익환수제 배제 등 인센티브를 제공해 사업성을 높여주는 것이 특징이다.

하지만 토지를 강제로 수용하면서 시세가 아닌 감정가로 평가해 보상을 한다는 점에서 토지주들의 반발이 거세다.  감정가의 경우 시세보다 가격이 상대적으로 매우 낮다. 사업구역내 주택이 아닌 상가 소유자들은 더 강하게 반대하고 있다. 상가 월세 수입에 대한 보상책이 마련돼 있지 않기 때문이다.

도심공공주택 복합사업은 사전 공청회나 주민의견 수렴없이 주민동의율 30%만 넘으면 후보지로 지정할 수 있도록 해놓는 바람에 재산권 침해 소지가 크다는 지적이다. 일부 주민 동의만 얻어도 사업 추진이 가능한데다 다른 정비사업으로 전환하기 힘들고, 후보지 지정 이후 주택거래도 막혀있다.

사업이 지지부진하자 국토교통부는 지난해 12월 26일 주민호응이 낮은 21곳을 도심공공복합사업 후보지에서 철회하기로 했다. 이들 후보지는 주민동의율이 30%에 못미쳐 사업 진행이 어렵고, 이 과정에서 부동산 거래도 막혀 주민들의 불만이 가중돼 왔던 곳이다.

국토부에 따르면 주민호응이 낮아 사업 진행이 어려운 서울 강북구 수유역 남측 1·2, 삼양역 북측, 부산 전포3구역 등 21곳, 2만7000가구를 후보지에서 철회했다. 후보지에서 철회된 지역 주민동의율이 30% 미만인 것으로 나타났다.

일반 분양분에 분양가 상한제가 적용돼 가격이 통제되면서 최근 급등한 공사비 인상분을 모두 기존 주민들이 떠안는 구조도 문제다. 서울 강북구 수유12구역의 추정 분양가의 경우 전용면적 84㎡ 기준 기존 토지주에 대한 우선 분양가가 8억6000만원 선으로, 일반 분양가(7억8700만원)보다 7300만원 높게 책정돼 논란이 일었다.

정부가 주민 현물 보상 가격(주민 분양가)이 일반 분양자의 분양가보다 높은 역전 현상을 막기 위해 도심공공주택 복합사업을 분양가 상한제 적용 대상에서 제외하는 방안도 추진하고 있지만, 상한제 적용을 배제하면 땅값이 높은 도심에서 일반 분양가가 과도하게 올라 공공사업의 의미가 퇴색될 수 있다는 지적도 나온다. 

한편 도심공공주택 복합사업은 LH 등 공공기관 주도로 역세권과 준공업지역, 저층 주거지 등 도심 내 노후 지역을 고밀 개발해 신축 주택을 공급하는 방식으로, 문재인 정부가 지난 2021년 발표한 '2·4 공급대책'에서 도심 주택 공급 확대를 위해 도입됐다.

국토부는 2021년 시행 후 서울 은평 증산4구역과 연신내역 인근, 도봉구 방학역 인근, 영등포구 신길2구역 등 6개 선도지구부터 지난해 말 9차 후보지까지 총 57곳(8만3203가구)을 도심공공공주택 복합사업 후보지로 지정했다. 그러나 현재까지 지구 지정이 완료된 곳은 선도지구 6곳을 합쳐 9곳에 불과하고, 서울 후보지 21곳은 국토부와 서울시의 사전검토위원회 문턱도 넘지 못하는 등 사업 추진이 더딘 상황이다.

정부는 지난해 발표한 '8·16 공급대책'(국민 주거안정 실현방안)에서 기존 공공 주도의 도심복합사업을 민간 영역으로 확대해 신탁사나 리츠 등도 역세권·준공업지역 고밀 개발에 참여할 수 있도록 하는 '도심복합개발 지원에 관한 법률' 제정도 추진 중이다.

국토부와 서울시가 올해 하반기에 발표할 도심공공주택 복합사업 10차 후보지에는 입지 여건이 양호한 서울 저층 빌라촌 일대가 상당수 포함된 것으로 알려졌다.