[공공주도 재개발의 허와 실⑲] 사업 추진 2년만에 꼬리내린 도심 공공주택 복합사업

국토교통부가 26일 주민호응이 낮은 21곳을 도심공공복합사업 후보지에서 철회하기로 했다. 이들 후보지는 주민동의율이 30%에 못미쳐 사업 진행이 어렵고, 이 과정에서 부동산 거래도 막혀 주민들의 불만이 가중돼 왔던 곳이다.

1차 후보지를 발표한 시점이 2021년 3월31일이었다는 점에서 사업을 발표한 이후 1년 9개월여만이다.

국토부에 따르면 주민호응이 낮아 사업 진행이 어려운 서울 강북구 수유역 남측 1·2, 삼양역 북측, 부산 전포3구역 등 21곳, 2만7000가구를 후보지에서 철회했다. 후보지에서 철회된 지역 주민동의율이 30% 미만인 것으로 나타났다.

도심복합사업은 노후 도심지역에 용적률 완화 등의 혜택을 부여하고 공공시행으로 절차를 단축해 주택을 신속하게 공급하는 사업으로 지금까지 8차례에 걸쳐 76곳 10만 호의 후보지를 발표했고 이 중 9곳 1만 5000호를 도심복합사업 지구로 지정했다. 이번 철회 결정으로, 정부가 처음 계획한 10만호 중 5분의 1 이상이 떨어져 나간 셈이다.

현재 주민동의율 66%를 충족해 지구 지정된 후보지는 ▲서울 증산4구역 ▲신길2구역 ▲연신내역 ▲쌍문역 동측 ▲쌍문역 서측 ▲방학역 등 서울 6곳과 ▲인천 제물포역 북측 ▲경기 부천 원미 등 8곳에 불과하다.

이번에 철회한 후보지는 주민호응이 높은 대부분의 후보지와는 달리 주민호응이 낮아 사업이 전혀 진행되지 않았던 곳이다. 후보지로 묶여 있는 바람에 타 사업으로의 전환이나 부동산 거래도 어려워 주민들이 큰 불편을 느끼고 있는 곳이다.

그동안 법정단계인 예정지구(주민공람) 지정 전이어도 동의율이 낮은 경우 사업 철회를 해야 한다는 주장이 꾸준히 제기됐었다. 국토교통부는 후보지 철회를 위해 예정지구로 지정되지 않은 후보지 64곳을 대상으로 3개월 간 주민의 사업추진 동의 여부를 조사했다. 철회가 필요한 곳은 관할 지자체의 의견도 수렴했다.

후보지에서 철회된 이들 지역은 대부분 가로주택정비사업이나 재개발사업 등 주민 주도의 타 사업으로 전환될 전망이다.
 
이번 결정을 보면서 아쉬운 것은 주민 반발에 부딪혀 지지부진한 모습을 보인 곳들에 대해 보다 신속하게 철회 결정이 내려졌어야 했다는 점이다.

마구잡이 식으로 지정을 해놓는 바람에 후보지 내 부동산 물건들을 전혀 매매가 이뤄지지 못했다. 정부는 투기수요 차단이라는 명목으로 2021년 6월 29일을 권리산정기준일로 지정했다. 이날 후보지 내 주택을 매수한 자는 주택 보유수와 상관없이 현금청산 대상이 된 것이다. 이러한 상황에서 어느 누구도 후보지 내 물건을 매수하려고 하지 않았다. 

사업에 반대하는 주민들은 도심복합사업 후보지 지정으로 인해 재산권 행사를 못하게 됐다며 지속적으로 불만을 토로했었다.

반발이 커지자 정부는 8·16대책에서 후보지 발표 전 주택을 매수한 현금청산 대상 1주택 소유자에게 특별공급권을 부여하는 보완책을 내놨지만 다주택자는 여전히 현금청산 대상에 포함돼 반대가 큰 상황이다.

충분한 주민 설득 과정 없이 밀어부치기식으로 추진된 탓에 사업 후보지로 묶여 팔지도 못하고, 이사도 못가는 애매한 상황에 처한 사람들이 많았다.

통상 재개발은 동의율이 75%를 넘어야 하는데, 66%만 동의하면 투지 수용이 가능토록 한 것도 형평성에 어긋난다는 지적이다.

시장 상황이 달라진 것도 도심 공공주택 복합사업의 추진동력을 떨어뜨리고 있다. 사업이 처음 추진될 당시인 2년 전과 달리 부동산 시장이 급격하게 얼어붙었기 때문이다. 집값이 일제히 하향곡선을 그리면서 일반분양가와 우선공급 분양가 간 격차가 줄어들 것으로 예상되면서 시세차익을 얻기 어려운 상황이 됐다.

여기에 원자잿값 상승, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기, 미분양 리스크 등으로 인해 건설사들이 신규 사업 추진에 소극적인 점도 문제로 대두되고 있다.