소중한 내 돈 안 떼이려면…전세 계약 전 이것만은 알아두세요 [자투리 짬짬 정보]

#20대 직장인 김 씨는 전세 계약이 끝나 새로운 집으로 이사를 가야 하는 상황입니다. 그는 최는 전세사기 뉴스를 접하고 불안감이 크다는데요. 김 씨는 "부모님집에서 직장까지 거리가 너무 멀어 자취를 계속해야 하는 상황이다. 조금 더 회사와 가까운 곳으로 이사를 가려고 알아보고 있는데 사기를 당하진 않을까 겁나서 월세로 해야 할지 고민된다"고 말합니다. 

#30대 직장인 박 씨는 전세사기 불안감에 이사를 포기한 경우인데요. 박 씨는 "4년 산 집이 지겹기도 하고 조금 더 큰 집으로 이사를 가고 싶지만 전세사기가 불안해 새 집에 이사갈 자신이 없다"며 "1년만 더 살고 돈을 모아 집을 마련할 지 고민하고 있다"고 말합니다. 

전세사기에 대한 기사가 끊이지 않으면서 세입자들 두려움이 커지고 있습니다. 아파트에 비해 상대적으로 저렴한 다세대나 다가구 빌라에 사기 피해가 쏟아지면서 상대적으로 자금이 적은 사회초년생에 피해가 집중됐는데요. 집을 구해본 경험이 적은 사회초년생들이 공인중개사의 말만 믿고 계약했다가 전재산을 잃고 삶을 포기하는 사건도 잇따랐습니다. 특히 빌라는 아파트와 달리 시세를 알기 어려워 여전히 전세 공포는 여전한데요. 어떻게 하면 전세 피해를 줄일 수 있을지 계약 전 반드시 알아야 할 체크리스트를 알아봤습니다. 

사회초년생들이 처음 독립해 살게되는 아파트보다 상대적으로 저렴한 빌라인 경우가 많죠. 이때 신축빌라는 원룸이나 투룸이지만 깔끔한 인테리어 때문에 많은 분들이 선호합니다. 하지만 신축빌라의 경우 시세를 알 수 없어 계약하는 금액이 적정한지 파악하기가 어렵습니다. 특히 신축빌라에서 전세를 내놓는 경우 집을 지은 회사나 임대업자가 대출을 상환하기 위해 전세 세입자를 들이는 경우가 많은데요. 때문에 건물이나 집에 대출이 잡혀있는 상황에서 세입자의 전세금으로 돈을 갚겠다고 하고 계약하는 경우가 많습니다. 하지만 계약 후 빚을 상환하는 조건은 세입자에게 유리한 상황이 아니죠. 때문에 가급적 신축을 피해 대출금이 없는 집을 고르시는 것이 안전합니다. 

전세자금 대출에는 2가지 종류가 있습니다. 임차인의 신용을 기준으로 대출을 하는 경우와 들어가고자 하는 집의 가치를 기준으로 대출하는 경우가 있는데요. 가급적 집의 가치를 기준으로 대출해 주는 전세자금 대출을 추천합니다. 이 경우 임차인의 노력 없이도 대출을 해줄 은행이 그 집의 가치가 어느 정도인지, 대출을 해도 안전한 집인지를 검토하게 되는데요. 

외관상으로는 다 같은 빌라지만, 서류를 보면 다가구와 다세대, 그리고 근린생활시설로 나뉩니다. 다가구주택은 건물 전체를 한 명이 소유하고 있고, 다세대주택은 개별 호수마다 소유주가 다르다는 근본적인 차이점이 있습니다. 만일 내가 들어갈 집이 다가구주택인 경우 선순위 보증금이 얼마나 잡혔는지 알기가 어려운데요. 후순위가 된다면 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높습니다. 

임대인이 전세보증금을 돌려주지 못하는 일이 생기면 건물을 경매에 넘기게 되는데, 다가구주택의 경우 한 사람이 모든 집을 소유하고 있는 만큼 내가 다른 세입자보다 후순위가 된다면 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

만일 집의 컨디션에 비해 유독 저렴한 매물을 보신 적 있으실 텐데요. 이 경우 근린생활시설 빌라, 즉 ‘근생빌라’일 가능성이 높습니다. 근생은 근린생활시설의 상가 부분을 거주용으로 개조한 곳인데요. 전세보증보험 가입이 되지 않는 불법 건축물로 전세사기를 당했을 경우 보증금을 보호받기 어렵습니다. 세입자가 보증금을 돌려받기 위해 경매에서 낙찰받는다 해도 불법건축물이기 때문에 이행강제금을 내야 하기 때문에 근린생활시설은 가급적 피하는 것이 좋습니다. 

전세 보증금 피해가 발생하는 경우 임대인의 미납세금은 임차인의 보증금보다 우선 변제될 수 있기 때문에 미리 확인해야 하는데요. 임대인의 납세증명서를 발급(임대인 동의 필요) 받으면 체납여부를 확인할 수 있습니다. 이를 통해 전세 피해 발생 시 임차인이 변제받을 수 있는 금액을 가늠할 수 있습니다.

마음에 드는 집을 발견했다면 등기부등본부터 확인해 봐야 합니다. 보통 공인중개사가 미리 떼어놓은 등기부등본을 보여주는 경우가 많은데, 가급적 계약 전에 직접 떼어서 확인할 것을 권합니다. 등기부등본을 뗀 이후에 저당액이나 선순위 채권 등이 달라졌을 수 있기 때문인데요. ‘대법원 인터넷등기소’에서 수수료(700원)를 내면 발급반을 수 있습니다.

집을 계약했다면 전입신고도 계약 즉시 하는 것이 좋은데요. 전입신고는 법적 의무로 신고 사유 발생일로부터 14일 이내 신고, 위반 시 과태료 최대 5만 원이 부과될 수 있습니다. 무엇보다 전입신고를 하지 않으면 임차인의 보증금이 보호되지 않습니다. 가급적 전입신고와 확정일자는 이사 당일에 할 것을 추천합니다. 

다음으로 주택도시보증공사(HUG)에서 전세보증금 반환보증을 가입해야 합니다. 만일 전세사기를 당해 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 HUG가 대신 돌려주게 됩니다. 수도권 7억 원, 비수도권 5억 원 이하의 전세가 보증 대상이며, 근생빌라 등 불법건축물은 가입이 되지 않습니다. 만일 전세보증보험 가입이 되지 않는 집이라면 무조건 계약하지 않는 것이 좋습니다.