[부동산 이야기 ⑥] 종자돈 투자 1순위 ‘오피스텔’의 질주

최근 부동산 매매시장에서 오피스텔의 강세가 매섭다. 적은 종자돈으로 투자 가능한 데다 정부 규제의 틈새 상품으로 부각되고 있어서다.

실제로 지난 1년 6개월 간 오피스텔 평당 매매가 상승률이 아파트보다 더 크게 상승한 것으로 나타났다.

21일 한국부동산원에 따르면 지난해 1월 오피스텔 매매가격 신표본이 집계된 이후로 1년 6개월 간 오피스텔의 ㎡당 평균 매매가 상승률은 23.44%로 집계됐다. 매매가 평균 430만8000원에서 531만8000원으로 상승했다. 같은 기간 ㎡당 아파트 평균 매매가는 15.97% 상승하는데 그쳤다. 약 458만5000에서 531만7000원으로 올랐다.

특히 아파트를 중심으로 하는 고강도 부동산 규제책이 시행된 서울의 경우 아파트 ㎡당 평균 매매가격이 5.96%(1089만7000원→ 1154만7000원) 상승하는 데 그쳤다. 반면 서울 오피스텔은 24.31%(592만8000→736만9000원)의 평균 매매가 상승률을 보였다.

낮은 진입장벽·규제 풍선효과로 ‘인기’ 

이처럼 오피스텔이 투자 시장의 주축으로 떠오른 이유로는 상대적으로 낮은 진입장벽을 들 수 있다. 서울·수도권 기준 10억원을 훌쩍 넘긴 신규 아파트에 비해 오피스텔은 신축이라 해도 3억원 내외의 가격을 형성하고 있어 투자 부담이 훨씬 덜하다. 대출을 끼고 투자할 경우 1억원 미만의 종자돈으로도 충분히 투자가 가능한 것이 매력 포인트로 작용하고 있는 것이다.

또 다른 인기요인으로는 정부 규제의 풍선효과를 들 수 있다. 정부가 잇달아 발표한 부동산 대책이 아파트 규제에 초점이 맞춰지면서 오피스텔로 선회한 투자자들이 늘고 있는 것으로 분석된다.

정부는 지난해  7.10대책을 통해 주택 임대사업 등록제도를 대폭 손질했으나 오피스텔의 등록임대사업 세제 혜택은 그대로 유지되면서 투자 수요가 옮겨붙은 것이다. 2주택자는 주택을 구매할 때 8%, 3주택 이상과 법인은 12%의 취득세를 내야 하지만, 오피스텔의 취득세는 4.6%로 기존과 동일하다. 또한 오피스텔의 경우 주택 수에 포함되지 않아 재산세나 종합부동산세 같은 보유세 중과 대상에 해당하지도 않는다.

여기에 수익형 부동산의 꽃이라 불려온 상가 시장이 경기 침체와 코로나19 등의 여파로 수익률이 하락하고 공실 리스크가 크게 늘면서 맥을 못추고 있는 상황도 오피스텔의 강세를 부추긴 것으로 보인다.

알짜 오피스텔 매입 요령은?

다만, 공급이 늘면서 수익률이 떨어지고 공실 기간이 길어지는 등 일부 우려되는 점이 있기에 투자에 주의가 요구된다.

무엇보다 입지 선정이 가장 중요하다. 도심 및 역세권과 업무지구 주변, 대학가 등 배후수요가 탄탄한 곳은 안정적인 수익과 함께 공실 리스크도 적다.
간혹 수익률만 따지다가 공실 리스크 관리를 소홀히 하기 십상인데 갈수록 공급 경쟁이 치열해지고 있는 오피스텔 시장에서는 공실률 관리가 곧 수익과 직결됨을 명심해야 한다.

생활편의시설도 잘 체크해야 한다. 비즈니스 지원시설이나 피트니스센터 등 편의 부대시설을 잘 갖출수록 임차인 확보가 수월할 뿐 아니라 임대료도 높게 형성되기 마련이다.

오피스텔 매입 시에는 지역에 따라 실제 임대수익률 편차가 큰 편이다. 따라서 반드시 현장에 나가 월세 수준 등을 확인하고 구체적인 투자수익률 분석을 거쳐 매입에 나서는 것이 좋다.

수익률을 따질 때는 초기 매입자금은 물론 관리비용, 세금, 감가상각 등 추가적인 제반 비용 등도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 특히 주거용인지 업무용인지, 일반임대사업자인지 주택임대사업자인지에 따라 세제 혜택이 달라지는 점도 고려할 필요가 있다.