[부동산 이야기 ⑨] ‘산 넘어 산’ 양도소득세 절세 포인트 미리 챙겨야

부동산 거래시 빼놓을 수 없는 세금 중 하나가 바로 양도소득세다.

특히 양도소득세는 다른 세금에 비해 납세액이 클 뿐 아니라 정부의 투기 근절 대책으로 매우 잦은 법 개정이 이뤄지고 있어 부동산 절세하면 대부분이 양도소득세를 떠올리기 마련이다.

양도소득세란 말그대로 부동산을 양도해서 얻은 소득에 대해 부과되는 세금이다. 만약 소득이 발생하지 않으면 내지 않아도 되고, 소득의 많을수록 더 많은 세금을 내는 구조다.

양도소득세의 구조를 파악하고 미리 공제 받을 수 있는 항목을 대비할 수 있다면 보다 현명한 재테크와 자산관리가 가능할 것이다. 

양도소득세 산출 방법은?

양도소득세를 계산하는 방법은 아래와 같다.

과세표준은 부동산을 판 가격에서 과거의 매입 가격을 뺀 다음 중개보수 등 필요경비 및 기본공제를 추가적으로 빼서 구한다.

여기서 기본공제는 1년에 한 번 인당 250만원까지 공제 받는 것을 말한다. 이외에 필요경비도 공제를 받을 수 있는데 토지의 개발행위나 주택의 발코니 확장, 바닥공사 등과 같이 부동산의 가치를 높이는 데 지출된 비용이 필요경비에 포함된다.

중요한 포인트는 부동산의 유지 및 관리에 들어간 비용은 필요경비에 포함되지 않는다는 점이다. 따라서 부동산에 투입된 비용이 있다면 공제가 가능한 지를 세세하게 체크하는 것이 중요하다.

과세표준이 정해지면 그 금액에 맞는 세율을 곱한 후 정해진 누진공제액을 제외한 금액이 양도소득세가 되며, 산출한 금액에서 10%의 지방 소득세가 추가된다는 점도 반드시 고려할 필요가 있다.

갈수록 복잡해지는 장기보유특별공제

양도소득세를 언급할 때 항상 따라오는 것이 장기보유특별공제이다. 이는 부동산을 오랜 기간 보유하고 팔 때 일정한 금액을 공제해주는 제도로 부동산의 실수요자를 위한 혜택으로 이해하면 된다.

현행 소득세법 기준으로 보면 토지와 건물의 보유기간이 3년 이상인 등기된 양도자산에 대하여 당해 자산의 양도차익의 2% × 경과연수를, 그리고 15년 이상 보유자산은 당해 자산양도차익의 30%를 당해 자산의 양도차익에서 공제하고 있다.

기본 골자대로라면 크게 복잡할 것이 없지만 실제 적용에 있어서는 부동산의 용도, 주택 보유 수, 양도차익 금액, 보유 또는 거주 여부 등 변수에 따라 차등된 공제율이 적용되고 있기에 ‘장기보유특별공제’라는 말만 들어도 머리가 아픈 이들이 많은 것이다.

현 정부는 집값 안정화를 위해 다주택자들이 주택 매각을 하도록 장기보유특별공제 혜택을 점차 줄이는 쪽으로 개정을 추진하고 있다. 그런데 최근 여당을 중심으로 발의된 개정안에서 1주택자마저도 공제 혜택을 줄이는 쪽으로 가닥이 잡히면서 반발이 일고 있는 상황이다.

현행 1주택자 장기보유특별공제는 최대 10년, 80%까지 적용된다. 이 80%는 보유기간 40%, 거주기간 40%으로 나뉘어 적용된다. 최대 10년까지 반영이 되니 보유과 거주 모두 연간 4%씩 공제율이 누적되는 구조다.

그런데 앞으로는 이 공제율이 차등 적용될 전망이다. 거주기간의 공제율은 그대로 두지만 보유기간의 공제율을 낮추겠다는 방안인데, 예를 들어 양도차익이 5억원 이하인 경우에는 기존과 같지만 5억 초과~10억 이하인 경우에는 보유기간 연간 공제율을 3%로 하고, 양도차익이 15억을 초과하는 경우에는 1%로 내린다는 것이다.

한마디로, 가뜩이나 복잡했던 계산법이 더 복잡해지게 됐다.

양도소득세 계산기 활용하기

이처럼 양도소득세 계산법이 쉽지 않기에 일반인이 직접 자신이 낼 세액을 유추해본다는 것은 여간 어려운 일이 아니다.

당장 팔지도 않을 부동산을 가지고 세무사에 의뢰하자니 꺼려지고, 계산에도 확신이 서지 않다보니 차일피일 미루다가 막상 양도 시점이 다 돼서야 전문가로부터 세액을 전해 듣고 예상보다 많은 금액에 당혹감을 감추지 못하는 경우가 부지기수다.

이런 상황에 놓이기 전, 국세청 홈택스에서 제공하는 양도소득세 계산기를 활용하면 간단하게 세액을 산출할 수 있어 절세 전략을 세우는 데에도 큰 도움이 된다.

국세청 홈택스에 접속해 ‘양도소득세 미리계사’ 화면으로 이동하면 로그인을 하지 않고도 바로 계산이 가능하다.

필수 기재항목은 △양도일자 △취득일자 △양도물건 종류 △양도가액 △취득가액이다. 취득가액은 ‘조회’ 버튼을 클릭해 △매입가액 △취득세 △등록세 △법무사비용 △취득중개수수료 등을 입력하면 자동으로 합계액이 입력된다.

마지막으로 기타사항으로 미등기양도, 상속받은 자산 등 유무를 체크하고 ‘세액 계산하기’를 클릭하면 계산 결과를 확인할 수 있다.

계산 결과에는 과세표준, 세율, 산출세액을 비롯해 필요경비, 장기보유특별공제 등의 항목을 구분해서 제공하므로 전체 세액만 파악할 것이 아니라 각각의 항목별 금액을 체크하도록 하자.

단, 위 계산기는 현행법을 적용해 산출한 것이므로 2021년에 양도를 할 경우에 한해 계산 결과를 받아볼 수 있다는 점을 유념하자. (앞서 언급한 소득세법 개정안은 2023년 1월 1일부터 적용)